GGPoker(ggn666.com)
去长城邂逅极光绝美极光再次现身北京怀柔
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%**@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中**%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*@@*，几乎成为各地的“标配”%##**。
据不完全统计@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施%*%@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%@@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@*#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%#。
5月15日起%*@@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%*。记者从花都房地产行业协会获悉#%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单***#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%，并且交了新房定金#%#%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*@#，当天反馈比较理想#@*，“相信后续效果会不错”@%%#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*#@#。
4月30日*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%%。
广东多城“官宣”入局**#*#。3月1日@@*#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*，以惠城区为试点@@。
4月23日*%%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@。
4月30日%**，中山6个部门联合发布措施##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*。同日@@@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@*。
5月13日@@#*@，佛山发布13条房地产新政%%%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@*@@。
可以看出%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%。也有多地虽未“官宣”*%@，但也正探索实施*%。比如在江门@**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股***##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@##@。博富控股总裁助理李秀清介绍%##%#，目前两个项目成交约20套*@，咨询客户过千组%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%，截至目前*@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@%*，并且预计还将有更多城市加入*%@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*#@#%。换房人认购房企新房并优先锁定*@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*#*%。若一定期限内旧房售出**@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##@%#，则房企退还新建商品住房认购金@*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*。从全国范围内来看@#*@*，目前#@#*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##*#。
二是房企收购模式%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##。比如在珠海%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%%，直接收购存量二手房以促成新房交易@%@@@。
三是政府收购模式%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%@，由郑州城市发展集团为主体%#*#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房***，同时换房者选购平台房源库中的新房%%%@。还有一些地方特色的延伸**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#%@#，并将其全部用于购买商品房%@@#，无需卖房即可换新@@%*。
四是政府补贴模式@%%%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##*%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%@*。
目前来看#%#**，三方联动是各个城市主推的模式#%#%*，由于是基于市场自发行为@**#，房企的资金压力�#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@%#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#*@%。”李秀清介绍@%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@%，换房人无法快速售出二手房@#，交易周期过长##@*，不一定能促成“以旧换新”@**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#%#，由于新房选择的局限性较大%%*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%#@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#*%，惠及面不广%%*%。
政府或国企收购模式@@，由于信用背书受到欢迎*%*。但财政负担较大#%，收购规模有限##%%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##*%%，面对庞大的二手房挂牌量@@*%，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@#，都存在资金平衡、盈亏的考验##%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%#，有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说@%%，而政府补贴模式%@@#，目前一般仅在非一线城市实施@###，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短%*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#**。但无论哪种“以旧换新”模式#**#*，都是一场多方博弈#@@%@，一些共性问题亟待解决*%。
一方面*@，需要多方合力推进#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*，单靠政府或市场的力量都十分有限%@#*，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒##%。因此%#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%%@，多种模式相结合%@@%，以产生更大效果*#@*#。
另一方面#%#，“以旧换新”既关联着刚需买家##，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”@%#，需要考虑更多细节和诚意%##@*。例如在政策层面进行完善和监督@@*#@。扩大政策覆盖面*@#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@，换房人选择较少%*。在促成交易方面@#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@*，政府还应制定规则@%**，确保各项优惠政策能落地#*#*，比如契税减免、中介费减免等**@@。同时*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#***。而对于参与的房企、国企等来说@*%*，首先要拿出有品质的房源#%*，此前有部分地方新房房源品质较低@**，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@*@。
同时#@#%，需要适当延长置换时间@@*%*。“以旧换新”规则下*#*，对旧房售出有约定时限@#，但当前销售时间均较长*@@%#。“我们在实际操作中发现@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*，一直难以成交%#@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%**@*，延长到半年左右@###。”李秀清说%#%%*。另外#@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%@#，并且对认购的定金要加强监管#%*%#，对于未能完成“以旧换新”的业主*#%@，要能够按约定正常退还@@@。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@#@@，要更精细化、接地气%#，尽可能满足各方诉求@%%，才能落地见效##%%@。（南方日报）