大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:50:11
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%@@@，在新一轮政策潮中%%#*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*，几乎成为各地的“标配”@@@*。
据不完全统计#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%@@%，其他城市也在积极探索实施*@*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#*@%。
5月15日起%@**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%*@。记者从花都房地产行业协会获悉*##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@*%，并且交了新房定金%#@%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@*%@，当天反馈比较理想*#@，“相信后续效果会不错”%##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*%@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%@*@。
4月30日####@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##%。
广东多城“官宣”入局*%@@%。3月1日@#*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@@，以惠城区为试点#%@。
4月23日*%**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#*。
4月30日*@，中山6个部门联合发布措施%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@#**。同日@@%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#%#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#。
5月13日%@@#，佛山发布13条房地产新政**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@##。
可以看出@#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@###%。也有多地虽未“官宣”#**#，但也正探索实施%%@。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##*%#。博富控股总裁助理李秀清介绍%%%%*，目前两个项目成交约20套%#，咨询客户过千组%##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#，截至目前#**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*@#*，并且预计还将有更多城市加入*#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍***，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%*@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*@%*。换房人认购房企新房并优先锁定%@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@#。若一定期限内旧房售出%@%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@*，则房企退还新建商品住房认购金#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看###@@，目前%#%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@*#%。
二是房企收购模式%#%*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@#@。
三是政府收购模式*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#**@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#%，由郑州城市发展集团为主体#@**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*，同时换房者选购平台房源库中的新房@@#。还有一些地方特色的延伸#%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@，并将其全部用于购买商品房*%@*%，无需卖房即可换新@%@@*。
四是政府补贴模式@*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*##%。
目前来看#*###，三方联动是各个城市主推的模式%*@*，由于是基于市场自发行为%@*@@，房企的资金压力蠤*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#。”李秀清介绍#%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**%，换房人无法快速售出二手房@%%%，交易周期过长@%，不一定能促成“以旧换新”@*##@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#*，由于新房选择的局限性较大%#*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%@，惠及面不广@#%*。
政府或国企收购模式@@#@#，由于信用背书受到欢迎##%@。但财政负担较大@%@，收购规模有限@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**%@*，面对庞大的二手房挂牌量*#@%，显得杯水车薪@#@。另外还需考虑资金平衡%@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@%#，都存在资金平衡、盈亏的考验*%#@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%@，避免闲置空置*%##%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@，有条件可以采取该模式**#。”罗异铿说%%，而政府补贴模式*%#，目前一般仅在非一线城市实施@@%*，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@**%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%@#，住房“以旧换新”处于起步阶段#%@，实施时间较短*@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@#。但无论哪种“以旧换新”模式%#，都是一场多方博弈**@%%，一些共性问题亟待解决%#%*#。
一方面#%%*，需要多方合力推进#*%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*%@%，单靠政府或市场的力量都十分有限#%%，需要政府、企业、业主多方合力推进#*。”罗异铿提醒##。因此@#@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%**#，多种模式相结合#%%@%，以产生更大效果@%#。
另一方面%%，“以旧换新”既关联着刚需买家@**，也关联换房卖家#*@%，是一场“双向奔赴”%*#@，需要考虑更多细节和诚意***@。例如在政策层面进行完善和监督#%*%。扩大政策覆盖面%@@*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*%，换房人选择较少@%%。在促成交易方面**#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*#@@，政府还应制定规则#@*，确保各项优惠政策能落地@*%%@，比如契税减免、中介费减免等@@%*%。同时@%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%##，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外**@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@*。而对于参与的房企、国企等来说@%@*@，首先要拿出有品质的房源#%**@，此前有部分地方新房房源品质较低#*#@@，甚至被认为是售不出的“边角料”##。
同时@%%，需要适当延长置换时间###*%。“以旧换新”规则下@*#%，对旧房售出有约定时限%*@%*，但当前销售时间均较长***#。“我们在实际操作中发现%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*@*，一直难以成交@@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%*，延长到半年左右#%%##。”李秀清说@@%*。另外@%@##，也要确保参与的楼盘能正常交付@%，并且对认购的定金要加强监管%@*，对于未能完成“以旧换新”的业主@@#%，要能够按约定正常退还%%#@#。
多位专家指出%%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%##%，要更精细化、接地气%@%%，尽可能满足各方诉求%%，才能落地见效%%@@*。（南方日报）
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