大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%@@%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@%，在新一轮政策潮中#**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@#，几乎成为各地的“标配”*%。

　　据不完全统计#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*@，大湾区也已有6城“官宣”入局**%*，其他城市也在积极探索实施#*#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#*@@。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%##。

　　5月15日起*%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*#%。记者从花都房地产行业协会获悉@##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%*@，并且交了新房定金%*@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%#*#，当天反馈比较理想%##@%，“相信后续效果会不错”@**。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。

　　4月30日@*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*@#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@**@。

　　广东多城“官宣”入局*%。3月1日@*%**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##%#，以惠城区为试点%%%##。

　　4月23日#@##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%*#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%***@。

　　4月30日@#**，中山6个部门联合发布措施*%%@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@。同日@%*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*@#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#*#*。

　　5月13日#***，佛山发布13条房地产新政#@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%%%。

　　可以看出#**@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*%@。也有多地虽未“官宣”#%，但也正探索实施@%。比如在江门%***%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##。博富控股总裁助理李秀清介绍*#*，目前两个项目成交约20套%%#%%，咨询客户过千组%##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#**%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@@*@@，截至目前#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%**，并且预计还将有更多城市加入%#@@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*%%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*#%@，由房企、中介机构、换房人共同完成*%#。换房人认购房企新房并优先锁定*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%#。若一定期限内旧房售出*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@#，则房企退还新建商品住房认购金#*@@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@#。从全国范围内来看@##@@，目前@**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@##。

　　二是房企收购模式%@@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%**。比如在珠海@###，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%*。

　　三是政府收购模式%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@#，由郑州城市发展集团为主体%*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*@%#，同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸*##%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%@%，并将其全部用于购买商品房%@**，无需卖房即可换新*#@%#。

　　四是政府补贴模式@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@#@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%#。

　　目前来看%*%%#，三方联动是各个城市主推的模式*@#%，由于是基于市场自发行为%@@，房企的资金压力�%@#%。�且更容易让利换房者和中介机��%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#*@*。”李秀清介绍*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*#%#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@##%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#*，换房人无法快速售出二手房%**%，交易周期过长%@%@*，不一定能促成“以旧换新”%@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展****，由于新房选择的局限性较大#*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*%*，惠及面不广#####。

　　政府或国企收购模式@#*，由于信用背书受到欢迎##*。但财政负担较大#*#*，收购规模有限%*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@*，面对庞大的二手房挂牌量@@*%，显得杯水车薪#@*。另外还需考虑资金平衡#@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%*#，避免闲置空置#@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市**，有条件可以采取该模式%@*。”罗异铿说@%@@，而政府补贴模式%#，目前一般仅在非一线城市实施%%，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*@*，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#，实施时间较短@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%#。但无论哪种“以旧换新”模式@@，都是一场多方博弈**@*，一些共性问题亟待解决%%%**。

　　一方面@#，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*#***，需要政府、企业、业主多方合力推进@*#。”罗异铿提醒*@%%。因此#*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*##%，多种模式相结合*@，以产生更大效果**#。

　　另一方面*#%%，“以旧换新”既关联着刚需买家***#，也关联换房卖家*#%@#，是一场“双向奔赴”#%@%@，需要考虑更多细节和诚意*#@*。例如在政策层面进行完善和监督***。扩大政策覆盖面*%%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@##，换房人选择较少#%#@。在促成交易方面*@*@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@*%@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#@*，政府还应制定规则**，确保各项优惠政策能落地%*%，比如契税减免、中介费减免等%**。同时#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%*。另外@@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%*%。而对于参与的房企、国企等来说@%*@，首先要拿出有品质的房源@%，此前有部分地方新房房源品质较低@%@%@，甚至被认为是售不出的“边角料”@**%。

　　同时*#@@，需要适当延长置换时间%@。“以旧换新”规则下*#*%#，对旧房售出有约定时限**@%，但当前销售时间均较长*%%##。“我们在实际操作中发现##*@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#，一直难以成交***%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@#，延长到半年左右#*#*#。”李秀清说@%@#。另外#**，也要确保参与的楼盘能正常交付%%*@*，并且对认购的定金要加强监管@%#@#，对于未能完成“以旧换新”的业主*#%#@，要能够按约定正常退还%@#@。

　　多位专家指出#@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%#@，要更精细化、接地气*@，尽可能满足各方诉求#@，才能落地见效%%@*。（南方日报）