大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:14:58
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期***@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*%*@，在新一轮政策潮中*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##%，几乎成为各地的“标配”%*。
据不完全统计**%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%，大湾区也已有6城“官宣”入局*##*@，其他城市也在积极探索实施**@%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策***%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*#。
5月15日起@@#@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@%。记者从花都房地产行业协会获悉*%##*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@@%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@*，并且交了新房定金@@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#@@#，当天反馈比较理想%@%*@，“相信后续效果会不错”##*#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@#。
4月30日**#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*#。
广东多城“官宣”入局%#*%%。3月1日*@*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%，以惠城区为试点#%*%@。
4月23日*#@*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知***，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*@@。
4月30日*@*@，中山6个部门联合发布措施#@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@#%#。同日*##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@%。
5月13日*#，佛山发布13条房地产新政%%*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出@@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%*%@。也有多地虽未“官宣”@#%#@，但也正探索实施%#*#。比如在江门%##@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%##。博富控股总裁助理李秀清介绍*@@%，目前两个项目成交约20套**@*，咨询客户过千组@@#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@，截至目前#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@#%#，并且预计还将有更多城市加入%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)###%#，由房企、中介机构、换房人共同完成@%。换房人认购房企新房并优先锁定**@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**##。若一定期限内旧房售出#*@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@**@，则房企退还新建商品住房认购金***#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**。从全国范围内来看#%*%，目前@**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*#。
二是房企收购模式%**@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#%@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@%。比如在珠海#**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##，直接收购存量二手房以促成新房交易@#***。
三是政府收购模式@%%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@##。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@###，由郑州城市发展集团为主体%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*%%，同时换房者选购平台房源库中的新房%#*。还有一些地方特色的延伸###@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#%%，并将其全部用于购买商品房**#，无需卖房即可换新%**#。
四是政府补贴模式@#%**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%***。
目前来看@@%*，三方联动是各个城市主推的模式#@#，由于是基于市场自发行为%#%，房企的资金压力�%**%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#*#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*#%*。”李秀清介绍%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*，换房人无法快速售出二手房@%，交易周期过长%*#，不一定能促成“以旧换新”*%#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#%%，由于新房选择的局限性较大**@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@#*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%#，惠及面不广#%#%#。
政府或国企收购模式**#%，由于信用背书受到欢迎#%%#。但财政负担较大#%@，收购规模有限*#@@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#%，面对庞大的二手房挂牌量#*#%，显得杯水车薪#%**@。另外还需考虑资金平衡##@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@###，都存在资金平衡、盈亏的考验@**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#%%，避免闲置空置@%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%，有条件可以采取该模式**。”罗异铿说#@，而政府补贴模式%@%，目前一般仅在非一线城市实施*@#%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@，住房“以旧换新”处于起步阶段*@#，实施时间较短#%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%#。但无论哪种“以旧换新”模式@#%，都是一场多方博弈*@##*，一些共性问题亟待解决*####。
一方面%@，需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%，单靠政府或市场的力量都十分有限%**，需要政府、企业、业主多方合力推进##。”罗异铿提醒@#*@@。因此*#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%，多种模式相结合@*##%，以产生更大效果##。
另一方面@#*%@，“以旧换新”既关联着刚需买家@@，也关联换房卖家**，是一场“双向奔赴”#@###，需要考虑更多细节和诚意*%%。例如在政策层面进行完善和监督@***。扩大政策覆盖面##%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少@%%。在促成交易方面@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#%@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%%@@，政府还应制定规则@@@，确保各项优惠政策能落地*#，比如契税减免、中介费减免等##。同时%*#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@#@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中####*。另外@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%。而对于参与的房企、国企等来说*%%，首先要拿出有品质的房源@**#%，此前有部分地方新房房源品质较低#*@%，甚至被认为是售不出的“边角料”##。
同时#@，需要适当延长置换时间**@#@。“以旧换新”规则下#@@@*，对旧房售出有约定时限@*，但当前销售时间均较长%*#。“我们在实际操作中发现#@*%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@@，一直难以成交#@%%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%#@，延长到半年左右*#。”李秀清说*%*。另外@*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管@@@，对于未能完成“以旧换新”的业主#%，要能够按约定正常退还*#*。
多位专家指出%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##@，要更精细化、接地气@%%，尽可能满足各方诉求*@*，才能落地见效@%#%%。（南方日报）
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