大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:07:40
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中新网（八闽千姿）厦门大嶝对台市场烟火气再起
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@，在新一轮政策潮中@%*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@##，几乎成为各地的“标配”@##。
据不完全统计##*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*#*，其他城市也在积极探索实施###。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**%@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%%%。
5月15日起%%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**##。记者从花都房地产行业协会获悉#*%#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单###*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##，并且交了新房定金*%@#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@##%，当天反馈比较理想%##%，“相信后续效果会不错”*@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#@。
4月30日###，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局%@。3月1日#*#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%%，以惠城区为试点%%%。
4月23日%@#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#*。
4月30日@##，中山6个部门联合发布措施@@*##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*@*。同日@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#@。
5月13日*@*#，佛山发布13条房地产新政%#@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#。
可以看出%*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*@。也有多地虽未“官宣”%##@，但也正探索实施%*。比如在江门%#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@%@。博富控股总裁助理李秀清介绍%#，目前两个项目成交约20套@@*，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%@，截至目前%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%#%%，并且预计还将有更多城市加入*%*@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##，由房企、中介机构、换房人共同完成%*#。换房人认购房企新房并优先锁定@#@*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@*。若一定期限内旧房售出*#@*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*#%，则房企退还新建商品住房认购金%*#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@。从全国范围内来看**#@@，目前#@@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#@%%。
二是房企收购模式#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#*@#。比如在珠海@*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@***，直接收购存量二手房以促成新房交易@%%*%。
三是政府收购模式@%@@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州##@@，由郑州城市发展集团为主体#***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@，同时换房者选购平台房源库中的新房*@%。还有一些地方特色的延伸@%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%#**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新*@**。
四是政府补贴模式@@#@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。
目前来看***%%，三方联动是各个城市主推的模式@@@%，由于是基于市场自发行为%#%%，房企的资金压力�*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%。”李秀清介绍##%@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@#，换房人无法快速售出二手房%@@%#，交易周期过长@#，不一定能促成“以旧换新”#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@*%，由于新房选择的局限性较大%#*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%，惠及面不广#@##%。
政府或国企收购模式*#*@#，由于信用背书受到欢迎#*。但财政负担较大#*#，收购规模有限%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#，面对庞大的二手房挂牌量*@%#，显得杯水车薪%@。另外还需考虑资金平衡*##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#%，都存在资金平衡、盈亏的考验*#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%%，避免闲置空置%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#@，有条件可以采取该模式*%@。”罗异铿说@*#，而政府补贴模式%*@@*，目前一般仅在非一线城市实施@%#@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%*，住房“以旧换新”处于起步阶段%%，实施时间较短%***，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%%%%。但无论哪种“以旧换新”模式####*，都是一场多方博弈%%@#@，一些共性问题亟待解决**。
一方面#@@@，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%*#@，需要政府、企业、业主多方合力推进%@**。”罗异铿提醒@#。因此%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*，多种模式相结合%*%%%，以产生更大效果#*%#。
另一方面@%#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%#，也关联换房卖家#*，是一场“双向奔赴”##，需要考虑更多细节和诚意@@*。例如在政策层面进行完善和监督@*。扩大政策覆盖面#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#，换房人选择较少%#。在促成交易方面###，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#*#，政府还应制定规则@@，确保各项优惠政策能落地##@，比如契税减免、中介费减免等**@%@。同时@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#*。另外*@##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*@*。而对于参与的房企、国企等来说%#%#，首先要拿出有品质的房源**@#%，此前有部分地方新房房源品质较低***@，甚至被认为是售不出的“边角料”*%#。
同时#*#@，需要适当延长置换时间@#**#。“以旧换新”规则下*@*#@，对旧房售出有约定时限**@#@，但当前销售时间均较长*%。“我们在实际操作中发现%*#%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#%%，一直难以成交@**%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限###，延长到半年左右#**@*。”李秀清说*@##。另外%@%@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%#，并且对认购的定金要加强监管%##*，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#，要能够按约定正常退还#*#%#。
多位专家指出@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@@，要更精细化、接地气%%%，尽可能满足各方诉求@*%*，才能落地见效#%%@。（南方日报）
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