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中新网原创微纪录片节目《微视界》
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期###%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**，在新一轮政策潮中##@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##，几乎成为各地的“标配”##@%*。
据不完全统计#*#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局#@%@，其他城市也在积极探索实施@#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%#*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*。
5月15日起#*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%。记者从花都房地产行业协会获悉@#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%@，并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#，当天反馈比较理想%**，“相信后续效果会不错”@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%@%%。
4月30日#%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局*#。3月1日@*%@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#@@，以惠城区为试点%%@。
4月23日*%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%#%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#。
4月30日%%%，中山6个部门联合发布措施#%@**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**%*%。同日*#*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*%%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#%。
5月13日#%**，佛山发布13条房地产新政*##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**#。
可以看出%%%@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**%。也有多地虽未“官宣”#%@#%，但也正探索实施**%@。比如在江门#@##%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#@#。博富控股总裁助理李秀清介绍%%%%，目前两个项目成交约20套#*#@，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@%@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@，截至目前*@@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@#*，并且预计还将有更多城市加入*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@，由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定#@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%@。若一定期限内旧房售出##*%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%@*@，则房企退还新建商品住房认购金%#*@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**#。从全国范围内来看%##@，目前**%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@@。
二是房企收购模式*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房##%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@。比如在珠海%*%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@*@#，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@@。
三是政府收购模式*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#，由郑州城市发展集团为主体**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%##%，同时换房者选购平台房源库中的新房#**。还有一些地方特色的延伸@%*%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%%*，并将其全部用于购买商品房%*，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@#%#。
目前来看#*，三方联动是各个城市主推的模式#@，由于是基于市场自发行为%#*，房企的资金压力�#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##*。”李秀清介绍%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@*%@，换房人无法快速售出二手房@**#，交易周期过长###@*，不一定能促成“以旧换新”**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*，由于新房选择的局限性较大#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高####*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#，惠及面不广*%@#%。
政府或国企收购模式%#@，由于信用背书受到欢迎****@。但财政负担较大%##@，收购规模有限%*%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**@，面对庞大的二手房挂牌量@%*，显得杯水车薪#%@。另外还需考虑资金平衡***，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**，都存在资金平衡、盈亏的考验**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@#，避免闲置空置@%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%*@*，有条件可以采取该模式*%。”罗异铿说@*#@#，而政府补贴模式%*#*，目前一般仅在非一线城市实施%@%@@，大部分城市的补贴力度也相对较小#%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%@*#，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短#@%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则***。但无论哪种“以旧换新”模式*@%，都是一场多方博弈@@@，一些共性问题亟待解决*#@**。
一方面@%%，需要多方合力推进**%*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**#%，单靠政府或市场的力量都十分有限*@%@，需要政府、企业、业主多方合力推进%@#%*。”罗异铿提醒#*%#*。因此%*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#@，多种模式相结合@#**，以产生更大效果*@%@。
另一方面#**#，“以旧换新”既关联着刚需买家%%，也关联换房卖家@@*，是一场“双向奔赴”@%#%，需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督##。扩大政策覆盖面@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%#%@，换房人选择较少*@@@%。在促成交易方面*%@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@@%，政府还应制定规则%%%，确保各项优惠政策能落地@#@#%，比如契税减免、中介费减免等%*%%。同时*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@*##，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%*%。另外%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@。而对于参与的房企、国企等来说@*，首先要拿出有品质的房源@*@，此前有部分地方新房房源品质较低%%，甚至被认为是售不出的“边角料”%%@%。
同时@*%%，需要适当延长置换时间%@###。“以旧换新”规则下#*%#*，对旧房售出有约定时限@*%，但当前销售时间均较长%%%#%。“我们在实际操作中发现@%#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@#*，一直难以成交#*@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**，延长到半年左右*%@#。”李秀清说#*%。另外%*%，也要确保参与的楼盘能正常交付#*%，并且对认购的定金要加强监管@%%*，对于未能完成“以旧换新”的业主@@#*，要能够按约定正常退还%%*@@。
多位专家指出@%@@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%@，要更精细化、接地气@@%%，尽可能满足各方诉求#@，才能落地见效@@@*。（南方日报）