大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:26:11 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”##*%%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期###@#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@*#，在新一轮政策潮中#*#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#@#，几乎成为各地的“标配”##@。

　　据不完全统计*%*%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@##@%，其他城市也在积极探索实施#%@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@*%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@@#%。

　　5月15日起#%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@###。记者从花都房地产行业协会获悉@@%*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**#%#，并且交了新房定金#*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*#%%，当天反馈比较理想@@*%，“相信后续效果会不错”*%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@####。

　　4月30日##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。

　　广东多城“官宣”入局*%@#%。3月1日#*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动###*，以惠城区为试点@#。

　　4月23日*@#*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%%*。

　　4月30日@***，中山6个部门联合发布措施%**@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##*%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*@*@。

　　5月13日#**，佛山发布13条房地产新政#@@#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*。

　　可以看出@*@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%%%。也有多地虽未“官宣”@*，但也正探索实施%@%。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*%#%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#@*，目前两个项目成交约20套*@*，咨询客户过千组%@*%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@*@#，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%#%*，并且预计还将有更多城市加入#@*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@##*，由房企、中介机构、换房人共同完成*##@。换房人认购房企新房并优先锁定@#%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%@。若一定期限内旧房售出*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*@#@，则房企退还新建商品住房认购金@##**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@#。从全国范围内来看#@%@%，目前%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*#**。

　　二是房企收购模式#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@#%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%%*#。比如在珠海*%##@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@**，直接收购存量二手房以促成新房交易##@。

　　三是政府收购模式@%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@@@%，由郑州城市发展集团为主体#*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@%%@，同时换房者选购平台房源库中的新房@*。还有一些地方特色的延伸@*@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#*，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新##。

　　四是政府补贴模式*@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%#@%。

　　目前来看@*，三方联动是各个城市主推的模式#%##，由于是基于市场自发行为*@#*%，房企的资金压力�*@#*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@@*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*%*%。”李秀清介绍#*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@#%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*#**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@##*，换房人无法快速售出二手房#@%%，交易周期过长@@#%*，不一定能促成“以旧换新”@#@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@%%，由于新房选择的局限性较大%#@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@***@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*#%，惠及面不广*%##@。

　　政府或国企收购模式#@#@，由于信用背书受到欢迎#@#。但财政负担较大%##*%，收购规模有限*#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*##*，面对庞大的二手房挂牌量%%#%@，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡*%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@##，都存在资金平衡、盈亏的考验#%@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*@，避免闲置空置*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市**%，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说%%@，而政府补贴模式%*，目前一般仅在非一线城市实施*%@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小*%#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@%*%，住房“以旧换新”处于起步阶段@@%@%，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*。但无论哪种“以旧换新”模式#**@，都是一场多方博弈%*#*，一些共性问题亟待解决#%#%。

　　一方面#**，需要多方合力推进**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*##%%，单靠政府或市场的力量都十分有限@*@，需要政府、企业、业主多方合力推进%#@。”罗异铿提醒@*%。因此##%%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*，多种模式相结合#%%，以产生更大效果%@。

　　另一方面@*@#，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家#%#，是一场“双向奔赴”*@*@*，需要考虑更多细节和诚意%**@。例如在政策层面进行完善和监督%#@。扩大政策覆盖面@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%*#，换房人选择较少**#。在促成交易方面*%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#*，政府还应制定规则@*%，确保各项优惠政策能落地**%#，比如契税减免、中介费减免等%%#@@。同时**@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用***##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%*##。而对于参与的房企、国企等来说@%*@*，首先要拿出有品质的房源@@，此前有部分地方新房房源品质较低@#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”@**@。

　　同时%@*，需要适当延长置换时间@@*%#。“以旧换新”规则下%@*%，对旧房售出有约定时限%@%，但当前销售时间均较长#@@。“我们在实际操作中发现%%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%，一直难以成交%*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**%*，延长到半年左右%##%*。”李秀清说*@#@%。另外#%，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主@#*@，要能够按约定正常退还%%。

　　多位专家指出**%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#@%，要更精细化、接地气@%#%#，尽可能满足各方诉求*@%#，才能落地见效@**@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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