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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*#@，在新一轮政策潮中*##%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%#%，几乎成为各地的“标配”%%*%。
据不完全统计#**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#，大湾区也已有6城“官宣”入局##，其他城市也在积极探索实施%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##@@。
5月15日起#@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%*#%。记者从花都房地产行业协会获悉*@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金@#%*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@##*，当天反馈比较理想%@*%#，“相信后续效果会不错”@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%@*。
4月30日%#@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”***%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**##。
广东多城“官宣”入局%%*@。3月1日**#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动***##，以惠城区为试点#*%。
4月23日@@%@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。
4月30日*#，中山6个部门联合发布措施@%**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@#。同日@@*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@##%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@*@%。
5月13日#@**@，佛山发布13条房地产新政#%@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。
可以看出%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*。也有多地虽未“官宣”@#*，但也正探索实施%#@@。比如在江门%@*%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@%@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@%。博富控股总裁助理李秀清介绍*%@#，目前两个项目成交约20套%#%@%，咨询客户过千组@@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#%#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#%，截至目前%*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##@#*，并且预计还将有更多城市加入%*#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#*%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**%*@，由房企、中介机构、换房人共同完成*#%。换房人认购房企新房并优先锁定%*@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房***@。若一定期限内旧房售出**@##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@#%，则房企退还新建商品住房认购金@%#@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%@%。从全国范围内来看*@#，目前@##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式###。
二是房企收购模式*@@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**%。比如在珠海@%@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%@*%，直接收购存量二手房以促成新房交易#@#@。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%**%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#@@@，由郑州城市发展集团为主体#@%*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%@#，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸#@#*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%%%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%#%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*@%#，并将其全部用于购买商品房%@**@，无需卖房即可换新%#*%#。
四是政府补贴模式%%***，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#。
目前来看%@，三方联动是各个城市主推的模式%*#@%，由于是基于市场自发行为@**，房企的资金压力�#@@#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#%@。”李秀清介绍##*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%，换房人无法快速售出二手房#*@%，交易周期过长@@，不一定能促成“以旧换新”%%@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*%*，由于新房选择的局限性较大*%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@@**，惠及面不广%%@%@。
政府或国企收购模式@%#%%，由于信用背书受到欢迎#@。但财政负担较大**，收购规模有限@%*#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#%@@，面对庞大的二手房挂牌量%#%*，显得杯水车薪@*@。另外还需考虑资金平衡#@**@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@，都存在资金平衡、盈亏的考验@@#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@%*，避免闲置空置*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%##，有条件可以采取该模式*#**%。”罗异铿说*%@，而政府补贴模式#*%，目前一般仅在非一线城市实施##%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%#@*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%*%，住房“以旧换新”处于起步阶段#%@*%，实施时间较短**，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*@##。但无论哪种“以旧换新”模式#@%%，都是一场多方博弈@**，一些共性问题亟待解决*#。
一方面*@，需要多方合力推进@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%##%，单靠政府或市场的力量都十分有限**%#，需要政府、企业、业主多方合力推进@*@。”罗异铿提醒%*%#。因此@%%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%*#，多种模式相结合*@*@，以产生更大效果%@@@#。
另一方面@%@#，“以旧换新”既关联着刚需买家*@@**，也关联换房卖家*%@，是一场“双向奔赴”*@*%，需要考虑更多细节和诚意#%#@。例如在政策层面进行完善和监督***。扩大政策覆盖面%@*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@#%，换房人选择较少*#。在促成交易方面@*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策###*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#@，政府还应制定规则%@，确保各项优惠政策能落地@%#，比如契税减免、中介费减免等#*@%。同时###，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@**。另外#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**%#。而对于参与的房企、国企等来说**%*，首先要拿出有品质的房源@##，此前有部分地方新房房源品质较低#*#@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@#%%@。
同时%#@@，需要适当延长置换时间*@%%#。“以旧换新”规则下##，对旧房售出有约定时限*%*#，但当前销售时间均较长@@@@#。“我们在实际操作中发现@**，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*@，一直难以成交**#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@%**，延长到半年左右**。”李秀清说#@%。另外#%%，也要确保参与的楼盘能正常交付*@*##，并且对认购的定金要加强监管#*，对于未能完成“以旧换新”的业主*%，要能够按约定正常退还*@**。
多位专家指出%*##*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%@*，要更精细化、接地气%**，尽可能满足各方诉求%%%，才能落地见效###*。（南方日报）