大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:28:05
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*#@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@@@*，在新一轮政策潮中*%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#%，几乎成为各地的“标配”*@#*#。
据不完全统计*##*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**#，大湾区也已有6城“官宣”入局#%*#，其他城市也在积极探索实施@%@%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。
5月15日起%#%%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%*。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*#@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%##，并且交了新房定金*#*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##@%，当天反馈比较理想#@#*@，“相信后续效果会不错”**%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%%%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%。
4月30日@@@*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%*。
广东多城“官宣”入局@*。3月1日#*@%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@%*@，以惠城区为试点*@。
4月23日%*%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”***#。
4月30日###，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@。同日***%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%@@。
5月13日*##*#，佛山发布13条房地产新政*%@#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%。
可以看出#@@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*@。也有多地虽未“官宣”#%%@，但也正探索实施*%。比如在江门%#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**@*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%@。博富控股总裁助理李秀清介绍**%*%，目前两个项目成交约20套*#%@%，咨询客户过千组@@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*#%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%%*，截至目前*@*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#，并且预计还将有更多城市加入*%%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*%，由房企、中介机构、换房人共同完成@#@%。换房人认购房企新房并优先锁定#*@%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%**。若一定期限内旧房售出%%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%，则房企退还新建商品住房认购金@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看%**@，目前@%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%@**。
二是房企收购模式#@#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海#@@##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%*@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%%@。
三是政府收购模式@#@%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房###@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#*，由郑州城市发展集团为主体*#@%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#%%，同时换房者选购平台房源库中的新房#*%。还有一些地方特色的延伸*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%%##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%%%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新#@#@。
四是政府补贴模式#%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@**%。
目前来看%##，三方联动是各个城市主推的模式*#%%，由于是基于市场自发行为*%，房企的资金压力蠤%*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%%##。”李秀清介绍@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@#@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%#%*，换房人无法快速售出二手房#@%*@，交易周期过长%*@%%，不一定能促成“以旧换新”%**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*，由于新房选择的局限性较大@*%*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*##@，惠及面不广*%%@。
政府或国企收购模式%#**@，由于信用背书受到欢迎#*#。但财政负担较大@*@，收购规模有限*@**，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@@*，面对庞大的二手房挂牌量*%#*，显得杯水车薪**#。另外还需考虑资金平衡*%##*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等***，都存在资金平衡、盈亏的考验@*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%%，避免闲置空置@#**#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@*，有条件可以采取该模式%@@。”罗异铿说*%%，而政府补贴模式%@@##，目前一般仅在非一线城市实施*#@*，大部分城市的补贴力度也相对较小#@@%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**%%*，住房“以旧换新”处于起步阶段@@，实施时间较短##%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@**%。但无论哪种“以旧换新”模式#*#，都是一场多方博弈%*，一些共性问题亟待解决**。
一方面*%，需要多方合力推进**%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%，单靠政府或市场的力量都十分有限%@*%%，需要政府、企业、业主多方合力推进*#@。”罗异铿提醒#%*。因此*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合@#@*，以产生更大效果@#*#%。
另一方面@*，“以旧换新”既关联着刚需买家%*@*，也关联换房卖家*%%@，是一场“双向奔赴”@*，需要考虑更多细节和诚意%@%。例如在政策层面进行完善和监督#@@。扩大政策覆盖面##*#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@@@@，换房人选择较少#%*。在促成交易方面%*%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*%*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**#，政府还应制定规则%%，确保各项优惠政策能落地%@@%，比如契税减免、中介费减免等#**。同时#@@@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@**#。另外@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说%%*#%，首先要拿出有品质的房源@@@%@，此前有部分地方新房房源品质较低##@@，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时%##@#，需要适当延长置换时间@*#。“以旧换新”规则下@@##%，对旧房售出有约定时限#%，但当前销售时间均较长#@%。“我们在实际操作中发现%%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%#%，一直难以成交%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%，延长到半年左右%%。”李秀清说*%%*。另外*##@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@##，并且对认购的定金要加强监管*%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还%%*%。
多位专家指出%##%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%*@，要更精细化、接地气***#，尽可能满足各方诉求%@%，才能落地见效@@##。（南方日报）
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