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中新社北京4月30日电 题：政治局会议定调楼市 首次提及这对“关系”
中新社记者 庞无忌
4月30日召开的中共中央政治局会议指出*@*%@，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%%*#%，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%#%，抓紧构建房地产发展新模式**%，促进房地产高质量发展%#%#%。其中%#%，对存量房产和增量住房的表述系首次提及#@@@。
分析认为@*#@*，对增量和存量问题的统筹考虑*%#*，意味着楼市调控将着力于系统性谋划、平衡供需@%%，映射出当前以及今后一段时间房地产市场三大关键性趋势%@。
从“增量时代”到“存量时代”
近年来@@%，中国房地产市场逐渐从“增量时代”进入“存量时代”**#%。这一转换的背后是一些长期变量%@，如人均住房面积、人口年龄结构等发生了变化*@#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*##*，目前在许多城市@#%*，存量房交易已经成为主体#@#%@，二手房挂牌量、交易量都比新房大*%%@。近年来**，北京、上海的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%**%*%。
这就意味着存量和增量住房市场的优先级需要重新定位@#。仲量联行大中华区首席经济学家庞溟在接受中新社记者采访时表示%%，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化#*，由总量扩张转为存量改造、消化与增量提质、优化的结合%*。
从二手房去库存到新房优结构
新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分@#%。未来在打通房屋“增存循环”方面可能包括两个着力点@%。
首先是二手房去库存@@。去年以来#@@，多地二手房挂牌量大增%@*#，不少人需等待半年以上才能卖出旧房*@@*，换房链条迟迟无法启动*#*，来自二手房市场的需求动能也难以传导到新房市场%#*@@。
李宇嘉认为###，目前刚需和改善性购房潜力都很大@@*%*，关键是要将二手房去库存与新房销售对接起来*##，这是稳定市场、稳定行业体量的关键#%*%#。
在打通一二手房循环方面##%，超30城探索房屋“以旧换新”@##。不少地方拿出“真金白银”*#**，如：江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地由地方或开发商直接收购旧房%*@@，所得款项等用于置换新房#**%，激活改善性住房需求**。
其次是新房市场优供应%@@@*。这意味着优质地块和高品质住房供给有望增加@**。近日#*#，浙江丽水称@*%#，拟出让“定制化”低密度住宅地块#%*#，该地块面向大众出让@%*。深圳、上海也在近期供应的多个地块中取消了对住宅户型比例要求的限制@#@@，更多“大房子”“好房子”有望进入市矦*@*#。愣嘣枨�#*%。
从保商品房交付到打通住房供应体系
此次会议提出***，继续坚持因城施策%*@@*，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任%*@##，切实做好保交房工作%%##%，保障购房人合法权益%**#。
从“保交楼”到“保交房”%#@%*，易居研究院研究总监严跃进认为*##，政策表述的变化意味着将加力从保护购房人合法权益的角度推进%%@#，政策将更加务实#%@*。庞溟预计%*%，后续将继续加大保交房支持力度#%，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题%%。
更为重要的是*@，未来政策或进一步打通商品房和保障房市矦#*#。饧扔兄诨夥缦�%@，也能实现房地产供应结构优化*@@*。
中指研究院认为%*@*@，相关措施可能包括政府平台回购二手房作为保障性租赁住房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保障性租赁住房等*%#@%。
李宇嘉说%%，建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来@@，以中央政府发行特别债券、组建基金等方式*@@%，贷款给央企和地方国企#*%%*，收购市场上的存量二手房源*@@，再以较低价格配售给刚需或保障房申购者%*@@#，实现资金闭环@#。这可以加速流通##%@*，稳定价格@***，从而稳定新房交易、开工等各项指标**@。(完)
