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又是一年飞絮时！十大防治要点别忽视
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#%@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%*%@，在新一轮政策潮中@@%**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*%**，几乎成为各地的“标配”#**#%。
据不完全统计%%@*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*，大湾区也已有6城“官宣”入局##%@*，其他城市也在积极探索实施#%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@%%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#**。
5月15日起@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%。记者从花都房地产行业协会获悉*#*#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@#*，并且交了新房定金%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%%%#，当天反馈比较理想%#，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@@#。
4月30日%#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#%*@。
广东多城“官宣”入局%#%@#。3月1日@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*@%，以惠城区为试点@*%@。
4月23日*#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@#@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%*@。
4月30日%#，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*。同日%@**%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%**@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#@#@。
5月13日%%@，佛山发布13条房地产新政%#**%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出#%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**%。也有多地虽未“官宣”#@*%@，但也正探索实施%%*%。比如在江门@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#%%#。博富控股总裁助理李秀清介绍*%#*，目前两个项目成交约20套%*，咨询客户过千组*%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@，截至目前@@*#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%##，并且预计还将有更多城市加入%%###。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#*%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*%@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*%*。换房人认购房企新房并优先锁定%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%**#。若一定期限内旧房售出*%*%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#，则房企退还新建商品住房认购金%@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#%%。从全国范围内来看#*@@，目前@%%*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%###。
二是房企收购模式#*#%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#%。比如在珠海@@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@#，直接收购存量二手房以促成新房交易#%@。
三是政府收购模式***@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体#**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*#@#，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*%%。还有一些地方特色的延伸#%*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%*##，并将其全部用于购买商品房*%，无需卖房即可换新%%#%*。
四是政府补贴模式*%#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%%。
目前来看%##，三方联动是各个城市主推的模式@%%#*，由于是基于市场自发行为*@%%，房企的资金压力�%%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#*。”李秀清介绍@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#**%，换房人无法快速售出二手房*#@%，交易周期过长#%，不一定能促成“以旧换新”%*@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@，由于新房选择的局限性较大#%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@**#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#%%，惠及面不广**%%*。
政府或国企收购模式**@，由于信用背书受到欢迎%%。但财政负担较大#%，收购规模有限%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@@%，面对庞大的二手房挂牌量@@%，显得杯水车薪@*@。另外还需考虑资金平衡#@@*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*，都存在资金平衡、盈亏的考验%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@*@@，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@*，有条件可以采取该模式%#%。”罗异铿说@%@%，而政府补贴模式@#，目前一般仅在非一线城市实施%*，大部分城市的补贴力度也相对较小###%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@*%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%@@*，实施时间较短%##*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*%#%。但无论哪种“以旧换新”模式@%%，都是一场多方博弈#*#@#，一些共性问题亟待解决**。
一方面@%**，需要多方合力推进#**%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限@@%*，需要政府、企业、业主多方合力推进*@##@。”罗异铿提醒%**@%。因此*#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@，多种模式相结合#%#，以产生更大效果##@%#。
另一方面@%@#@，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%%，也关联换房卖家@*，是一场“双向奔赴”%*%@，需要考虑更多细节和诚意%@*。例如在政策层面进行完善和监督@*@#*。扩大政策覆盖面@%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%，换房人选择较少##@。在促成交易方面@%@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%*%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@*，政府还应制定规则%%*#@，确保各项优惠政策能落地**，比如契税减免、中介费减免等%%##。同时@**%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中**@。另外@%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**%。而对于参与的房企、国企等来说*@，首先要拿出有品质的房源@%@，此前有部分地方新房房源品质较低#*%，甚至被认为是售不出的“边角料”%@###。
同时%@##，需要适当延长置换时间%%**。“以旧换新”规则下@**%，对旧房售出有约定时限%%%@#，但当前销售时间均较长#*%##。“我们在实际操作中发现@%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@%，一直难以成交@@*#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#%，延长到半年左右#%%%@。”李秀清说*%@%#。另外##，也要确保参与的楼盘能正常交付@%，并且对认购的定金要加强监管#*##@，对于未能完成“以旧换新”的业主**，要能够按约定正常退还*%*。
多位专家指出#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#*#%，要更精细化、接地气###*，尽可能满足各方诉求###，才能落地见效@%。（南方日报）