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徐缨任江苏省委宣传部部长
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%##*，在新一轮政策潮中##@*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*##@，几乎成为各地的“标配”###%。
据不完全统计%@**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*%*，其他城市也在积极探索实施@@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦####。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@%。
5月15日起*@#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*##。记者从花都房地产行业协会获悉@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#@%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*#，并且交了新房定金*%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%#@，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”%#@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#%。
4月30日*#*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#@。
广东多城“官宣”入局#@%。3月1日%*@%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%@*，以惠城区为试点*%#%#。
4月23日@@%*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@#*。
4月30日@@%*%，中山6个部门联合发布措施@*@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@@@。同日@*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%%@%。
5月13日@#**#，佛山发布13条房地产新政#%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*。
可以看出#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@@。也有多地虽未“官宣”%@*，但也正探索实施%*%%#。比如在江门#%***，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@#%。博富控股总裁助理李秀清介绍%*#@，目前两个项目成交约20套*@%#，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%@#@，截至目前@**##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%@%，并且预计还将有更多城市加入%*#%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%#%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**#%*，由房企、中介机构、换房人共同完成**。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%。若一定期限内旧房售出%@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@%，则房企退还新建商品住房认购金#%%#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@##。从全国范围内来看#%，目前%%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**%。
二是房企收购模式*%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%#*%。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#%，直接收购存量二手房以促成新房交易#%*。
三是政府收购模式#%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*#，由郑州城市发展集团为主体*#%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#***@，同时换房者选购平台房源库中的新房@%*#。还有一些地方特色的延伸*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*%#，并将其全部用于购买商品房@*%，无需卖房即可换新%#*%@。
四是政府补贴模式%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*@@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#*。
目前来看%#@，三方联动是各个城市主推的模式@#**#，由于是基于市场自发行为@**@@，房企的资金压力�%%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#@。”李秀清介绍@%%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@*@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房@#*@，交易周期过长##*##，不一定能促成“以旧换新”****。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##*#@，由于新房选择的局限性较大#%@#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#*@，惠及面不广**@。
政府或国企收购模式*%@*@，由于信用背书受到欢迎%%。但财政负担较大%@，收购规模有限@@#*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@，面对庞大的二手房挂牌量*#%，显得杯水车薪*%%。另外还需考虑资金平衡*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@*%，都存在资金平衡、盈亏的考验%%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*@**，避免闲置空置##@##。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@*#，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说##@*%，而政府补贴模式*%，目前一般仅在非一线城市实施#@*，大部分城市的补贴力度也相对较小*%@*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@##，住房“以旧换新”处于起步阶段%%%@，实施时间较短*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%#。但无论哪种“以旧换新”模式%%%，都是一场多方博弈**，一些共性问题亟待解决#@。
一方面**%，需要多方合力推进#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%@@，需要政府、企业、业主多方合力推进*#。”罗异铿提醒%@#。因此%%#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%，多种模式相结合***，以产生更大效果@##@。
另一方面**#，“以旧换新”既关联着刚需买家*#%#，也关联换房卖家#**%，是一场“双向奔赴”@%@@%，需要考虑更多细节和诚意*@*。例如在政策层面进行完善和监督@#。扩大政策覆盖面*@#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%@，换房人选择较少#@%。在促成交易方面%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#*，政府还应制定规则@*，确保各项优惠政策能落地%*@%*，比如契税减免、中介费减免等**@*#。同时#%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中##%@。另外%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@#。而对于参与的房企、国企等来说%@**，首先要拿出有品质的房源@@@，此前有部分地方新房房源品质较低*@@#，甚至被认为是售不出的“边角料”@@*%。
同时#@%*，需要适当延长置换时间*@%#。“以旧换新”规则下@@，对旧房售出有约定时限@*@*@，但当前销售时间均较长#*%。“我们在实际操作中发现*@*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%**@，一直难以成交%*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*，延长到半年左右#@。”李秀清说**。另外%#@#，也要确保参与的楼盘能正常交付@*，并且对认购的定金要加强监管%##%，对于未能完成“以旧换新”的业主*##，要能够按约定正常退还%%%%。
多位专家指出#@*#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%%，要更精细化、接地气%%，尽可能满足各方诉求%@**，才能落地见效*#@@。（南方日报）