58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析#%，整体来看*%#，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点**#@%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*%*#*，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%*，2023年%%#*@，物管行业呈现明显分化的特点###。

　　据中指研究院统计数据显示*%%%*，58家上市物企中#%@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*%，最后一名仅3.4亿元*%%*，为中天服务*%@#。

　　头部企业优势明显@*%%，“碧万绿”取得收入的前三名#@%%*。其中##，2023年##%@，碧桂园服务实现营收426.1亿元##，同比增长3%*@#**，营收规模排名第一##*%。其次是万物云%%*%%，实现总收入约332亿元##@，同比增长10.2%##。第三是绿城服务%%*，收入173.9亿元##%#，同比增长17.08%*#@%@。不过%%%*，对比来看#*@@，第三名与前两名差距较大*%%。

　　第二梯队的物企*@，收入规模在100亿元-160亿元*@，阵营内差距较小%*。其中*@%#，雅生活收入154.4亿元*@%*@，保利物业150.6亿元*%*，华润万象生活147.7亿元#@，中海物业130.5亿元%#@#，恒大物业124.9亿元#**@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家#@#，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#*%#。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下**#，共17家@#@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右#*。

　　从上市物企营收增速来看%@*%，2023年回落明显@%%*#。克而瑞数据显示@%*#，2023年*%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%@*@，均值为48.85亿元@#，同比增长14.34%%%%，增速较上年同期下降4.7个百分点%**%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@%*%，同比增长8.6%@#%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点#@**#，下滑幅度整体较大@%。

　　对于收入增速下滑原因**@，亿翰智库分析%@%%，一方面是受到地产开发下行影响@%*##，增量市场交付有所减少%@@##，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外#@@，增值服务收入也有所减少**#，同样受上游房地产企业影响#%**，物企主动缩减非业主增值服务收入@%*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利##@**。

　　具体来看%%@@%，中指研究院统计的58家上市物企中***，44家营收实现同比增长*%@*，14家出现下降#%。增幅排在第一的是建发物业*@@，同比增长55.83%；其次是滨江服务*%，增幅41.69%；第三是苏新服务%@*，增幅35.73%#*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@@##，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%**。值得关注的是#%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#*#@*，营收也出现下降%*@*。世茂服务营收82.03亿元%%*，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元##%*#，同比下降1.64%*#@@。此外*@，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务**@#%，营收也都出现下滑%@*。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@@，2023年物管行业整体是增收不增利@#%#，部分企业不仅利润下降%**，还出现亏损#@%%。

　　58家上市物企中#*%#*，49家实现盈利@%*，9家处于亏损状态@%@。其中@@%##，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%####，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@%*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务*#%##，利润规模在5.2亿-7.5亿元@@*#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务#*。其中金科服务亏损最多#%，其次是建业新生活、佳兆业美好@#%*。

　　年报显示%@**，2023年*#，金科服务净亏损9.82亿元@*##@，归母净亏损9.51亿元%@*%%。建业新生活亏损约5.78亿元#@*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*#，2022年同期为5.62亿元*@。

　　从净利润同比增速来看#%%#*，58家物企中@%@*%，刨除9家亏损企业@@*#，28家企业净利润同比增长#*@*，21家同比下降%%***。其中##，增速最高的是建发物业##，净利润5.47亿元*#，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@@，净利润7015万元%%@##，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@*%，同比增长32.96%#%@%%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#*@。其中#*，世茂服务降幅最大@#，净利润3.17亿元%**，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务**#，同比下降108.41%；另外%*，弘阳服务同比下降84.83%*@@。

　　对于下降原因#@@@#，弘阳服务称##*%，由于地产行业市场环境的不利影响%**%%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元#@*，降幅高达46.3%@@%#@。

　　整体来看%@@，2023年%#*，上市物企增长质量有待提高@@。从行业层面来看@**，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元#@*，同比增长6.8%*@##*，利润增速并未跑赢营收增速@#%#@。其中##，共24家物企出现毛利润下滑#@%%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#*%%%，物业企业2023年利润下降@%#，其实不是物业公司本身的问题##@#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的##*%#，2023年只不过是逐步回到真实的状态@@#%，当然#*%@，也有一些物业企业进行了大量收并购%#*@，但实际上并没有完成所收购企业的融合@***@，或者未能真正达到原来的收购预期@*#，导致大量计提商誉减值%%@@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#@。此外*##，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清#@@#@，这也导致了利润下降#%@@%，而这可能是一个短时的现象**%@#。

　　此外@%%*@，从盈利水平来看@@#*@，过半上市物企毛利率同比下降#%%。中指研究院统计的58家物企中#@*%#，平均增速为-1.45%*#@%%，其中*#，19家同比增幅为正@*，39家增幅为负*@，典型的增收不增利@*#。具体来看*@@，降幅最大的是德商产投服务@*，毛利率为26.84%@#*%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家##**，毛利率24.94%#*#@#，同比下降6.95个百分点@*%%#。

　　亿翰智库称@*@@，从利润率角度来看*#@@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌#%*，2023年平均毛利率约为20.25%@@#*#，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%*@#，净利率以及归母净利率相对保持稳定%%#*。

　　万物云董事长朱保全认为#*，当下@##*@，很多企业毛利下滑%%%%*，其实就是财务报表的一次清洗***%，过去来自于关联单位的业务比例高@**%，毛利也高%*，关联收入比例下降了**@*，毛利自然下降了@@@@。

　　对于盈利水平的下降@@，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#%@%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%#@%%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因**，是对于关联企业的减值拨备@%@*%。受地产开发流动性危机影响##，关联方应收款风险上升**@#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备##。

　　对于利润下降%*@%@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*@%%。其称@@#*#，出于谨慎性原则@@%*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@%##@。

　　建业新生活公告也指出#*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@@@@#，导致该分部收入和盈利能力下降#%。

　　据了解#***，2023年#@%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元#%@##，同比大增548.41%%%#。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%*%*。

　　此外%%@，弘阳服务利润显著下降*#*%，主要因房地产行业市场环境变动*%#*#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@#%#*。数据显示##*%*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%##*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%*%##。

　　还有雅生活#%%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元*%%，同比增长14.9%*#%。

　　雅生活指出%@%@，净利润下滑的原因#%*@，一是业务结构调整#%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@**，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*%%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@**，2023年#@@%@，部分企业关联方面临流动性困境*@%*#，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加#%%%@，坏账风险加大@*%，利润“失血”%*#*@。不过%%@，商誉及无形资产占净资产的比重下降%#，商誉减值对物企利润的冲击减弱#%##%，但企业出于谨慎考虑%##%，计提商誉减值准备%*#@*，对利润的影响仍需时间消化#%。其中#**，国企凭借稳定关联方的加持**%**，受减值影响较低***#*，利润及利润率仍有保障*#%%。

　　牛晓娟进一步称%#@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响###%@，物企仍需进一步提升自身的独立性#%%%#，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#*@%，通过招投标、合资合作、并购等方式*#@#@，降低关联方项目供给占比@##@，使业务开展更加科学合理#*。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*%#%，地产开发行业遭遇现金流挑战**@#，违约不断@@，对于关联度较高的物业企业来说%@，有了前车之鉴**#%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*#%#。

　　在2023年物企业绩发布会上#%，“经营性现金流”成为高频词之一*@##。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本##@#，行业内的流动比率均值约为1.86%###，处于良好的合理区间**。其中52家物企的流动比率大于1#%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量@#。

　　克而瑞显示*@*@%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元*#@@@，较同期增长10.4%@@，增速由负转正**#，7成以上的企业现金及现金等价物提升*@。

　　其中#%#**，万物云现金及现金等价物最高@%%，为157.45亿元；其次是华润万象生活#*@，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#%@*，为126.37亿元#%。

　　从经营性现金流净额表现来看*@*%#，企业安全系数也正在提高#@##。多家上市物企盈余保障倍数超过1#*#%，如世茂服务该比例高达3.25%**@#。

　　即便如此#%%*@，仍要关注应收账款的潜在风险%%#**。从整体情况来看%**@@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元*@#*@，同比增长13.45%#%，较上年同期下降19.9个百分点#*#*#，但仍高于营收增速(7.19%)@@%#。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@###，下降的企业不足2成@#*，应收账款回收难度依然较大%*，坏账风险依然存在**。

　　以建业新生活为例##，2023年#*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%%@，占总规模比例约57.01%*##，虽然呈下降趋势%#*%#，但是这个比例仍然较高@@@，业绩未能摆脱地产公司的影响##。

　　牛晓娟指出###@*，总体来看##*，随着企业独立性的进一步提升@#，在经历了前两年大额计提减值后%*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转*%%%*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%%@。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@%##%，有业内人士分析#%*，物企整体盈利水平仍将持续下降***。那么%*@@*，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@%*@@，构建服务价格动态调整机制%*%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务*#@。

　　展望未来##@#，牛晓娟认为*@@，物业企业为实现业绩增长##%%@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#%%。从行业长远发展看*#@#@，做好基础服务的同时%%*%*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*@*，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@*#@@，如何充分发掘物业的自身优势##，进一步激活多元赛道潜力**@*%，是行业面临的重要课题###%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@###。

　　牛晓娟进一步指出%#%%%，物业服务企业要顺势而为*@#，积极拥抱科技#@%@*，将新技术不断应用于管理和服务@##%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%%*@，不断打破服务边界%*，满足不同业态的物业管理需求%%#，开启“智慧物管”新时代@%。

　　牛晓娟表示#@，随着行业发展节奏放缓*@，由高速发展转为高质量发展@**%*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求#%*。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的#*%，物业服务质量与员工的素质息息相关@#%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%%#%%，招聘更多专业人才@#@*，实现组织结构的优化及员工素质的提升#%，为企业未来发展积蓄能量#*#。

　　“总体来看*#*@，物管行业虽然步入低速增长时代@@%，但仍充满机遇*@%。未来**#，物企仍将顺势而为#*%%，不断开拓创新@#%%#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展#@#*。”牛晓娟说*%*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报