大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:36:09
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”***，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@*#*，在新一轮政策潮中#@*#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@%，几乎成为各地的“标配”%@**@。
据不完全统计@@%*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@##%，大湾区也已有6城“官宣”入局%@%，其他城市也在积极探索实施#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%。
5月15日起*#@**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#。记者从花都房地产行业协会获悉@%%%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@@%，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%%**，当天反馈比较理想%#%#，“相信后续效果会不错”*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@@%%。
4月30日##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”###*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@。
广东多城“官宣”入局@@。3月1日%@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@，以惠城区为试点%*@*#。
4月23日*#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*。
4月30日%@*，中山6个部门联合发布措施@*@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@**。同日***，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%*%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*。
5月13日#*#%，佛山发布13条房地产新政#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@@%。
可以看出#*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#@。也有多地虽未“官宣”@@*，但也正探索实施*#*。比如在江门##*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍@#@%，目前两个项目成交约20套#*@，咨询客户过千组@%##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%%，截至目前@#@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%*，并且预计还将有更多城市加入*@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#**#，由房企、中介机构、换房人共同完成@%。换房人认购房企新房并优先锁定@%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出##*##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@*%#，则房企退还新建商品住房认购金*%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**@。从全国范围内来看%%@@，目前%%#@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#%*。
二是房企收购模式*@@##，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*#@@，直接收购存量二手房以促成新房交易***。
三是政府收购模式*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#*，由郑州城市发展集团为主体%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*###*，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*%。还有一些地方特色的延伸%%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##%#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@*#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*#@#，并将其全部用于购买商品房%%@%*，无需卖房即可换新*#@@。
四是政府补贴模式@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@@#%。
目前来看**%*，三方联动是各个城市主推的模式**#%，由于是基于市场自发行为@%，房企的资金压力蠤%**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##@@%。”李秀清介绍#@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#**#，这一模式主要面临二手房市场调整压力##@%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%%，换房人无法快速售出二手房%@*，交易周期过长#*#**，不一定能促成“以旧换新”#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##@，由于新房选择的局限性较大%#*@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#，惠及面不广@*%*@。
政府或国企收购模式*#*，由于信用背书受到欢迎#%。但财政负担较大#*，收购规模有限@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%@%，面对庞大的二手房挂牌量#%，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡##*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@**@，都存在资金平衡、盈亏的考验**%%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@##*@，避免闲置空置%*@**。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@*#%，有条件可以采取该模式%*%*@。”罗异铿说*@，而政府补贴模式@*%##，目前一般仅在非一线城市实施%#*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%@##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%**@，住房“以旧换新”处于起步阶段%##，实施时间较短#@***，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%。但无论哪种“以旧换新”模式*#，都是一场多方博弈%##@%，一些共性问题亟待解决%#。
一方面@#，需要多方合力推进@@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##*#，单靠政府或市场的力量都十分有限*@%，需要政府、企业、业主多方合力推进%%@%%。”罗异铿提醒%%#。因此#%***，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@@，多种模式相结合#*，以产生更大效果#*。
另一方面#@##，“以旧换新”既关联着刚需买家#%，也关联换房卖家###%，是一场“双向奔赴”@@@，需要考虑更多细节和诚意#*@。例如在政策层面进行完善和监督%*。扩大政策覆盖面**@@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#***#，换房人选择较少@%@。在促成交易方面#@*%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#*@%，政府还应制定规则@*，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等##@#。同时@##，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%**。另外*#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%#*%。而对于参与的房企、国企等来说%%@*#，首先要拿出有品质的房源%*，此前有部分地方新房房源品质较低#%@，甚至被认为是售不出的“边角料”@%#*#。
同时%%*，需要适当延长置换时间%*@%%。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限**@@*，但当前销售时间均较长#%%。“我们在实际操作中发现@*@@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%@@*，一直难以成交@@@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#@@*，延长到半年左右*@*@。”李秀清说#*@*。另外#*@，也要确保参与的楼盘能正常交付@#，并且对认购的定金要加强监管@**@*，对于未能完成“以旧换新”的业主%%%@，要能够按约定正常退还#@%*。
多位专家指出**@%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*##，要更精细化、接地气@%，尽可能满足各方诉求@*##，才能落地见效#%。（南方日报）
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