大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*#*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%，在新一轮政策潮中@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*，几乎成为各地的“标配”##*%。

　　据不完全统计@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#@@，大湾区也已有6城“官宣”入局#@#%@，其他城市也在积极探索实施@@@*%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。

　　5月15日起%*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#%。记者从花都房地产行业协会获悉#**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#@#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**##*，并且交了新房定金*@@@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%*@，当天反馈比较理想*@##，“相信后续效果会不错”*#@%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*%#。

　　4月30日@#%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%。

　　广东多城“官宣”入局##%%@。3月1日*@@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#@@，以惠城区为试点@#%*。

　　4月23日**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@@#@。

　　4月30日#**%%，中山6个部门联合发布措施@@@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@**。同日%##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》***%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@@@*。

　　5月13日@%%#%，佛山发布13条房地产新政#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#%*。

　　可以看出#@%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#**。也有多地虽未“官宣”@%@@，但也正探索实施@%@#。比如在江门*#**@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#%%%。博富控股总裁助理李秀清介绍**@@%，目前两个项目成交约20套@@，咨询客户过千组#@%@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%*，截至目前#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%**%，并且预计还将有更多城市加入@*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@*@*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%@*，由房企、中介机构、换房人共同完成*#@*%。换房人认购房企新房并优先锁定@%#*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%#*#。若一定期限内旧房售出*%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@*%@，则房企退还新建商品住房认购金@**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##。从全国范围内来看##，目前**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*。

　　二是房企收购模式#%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*##。比如在珠海%*@@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#@#%，直接收购存量二手房以促成新房交易*#*。

　　三是政府收购模式%@@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州##@@，由郑州城市发展集团为主体@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%*@%，同时换房者选购平台房源库中的新房@@#%。还有一些地方特色的延伸%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#**%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%%*#，并将其全部用于购买商品房%*@%，无需卖房即可换新*#。

　　四是政府补贴模式*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**@#。

　　目前来看@#，三方联动是各个城市主推的模式@@#@%，由于是基于市场自发行为@%*，房企的资金压力�**#%%。�且更容易让利换房者和中介机��%#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%%@。”李秀清介绍%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#@*。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#@@，换房人无法快速售出二手房@%，交易周期过长*%@，不一定能促成“以旧换新”##@%@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#，由于新房选择的局限性较大@@%*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*##*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*%，惠及面不广@#%**。

　　政府或国企收购模式%*#，由于信用背书受到欢迎*%。但财政负担较大@@###，收购规模有限%**，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%@#%，面对庞大的二手房挂牌量#%@*，显得杯水车薪*@#。另外还需考虑资金平衡#%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#@@，都存在资金平衡、盈亏的考验%@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#*%#，避免闲置空置%%@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*#，有条件可以采取该模式@#。”罗异铿说@*#%，而政府补贴模式%@#*，目前一般仅在非一线城市实施%*@%，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*@@@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前##，住房“以旧换新”处于起步阶段*#，实施时间较短*@#**，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%%%。但无论哪种“以旧换新”模式@**，都是一场多方博弈@%#*，一些共性问题亟待解决*%@#。

　　一方面*#%，需要多方合力推进@#*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限@#*#*，需要政府、企业、业主多方合力推进@%。”罗异铿提醒*@。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%#@，多种模式相结合@*%，以产生更大效果*%。

　　另一方面##*，“以旧换新”既关联着刚需买家#@%*，也关联换房卖家#%#@，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意###。例如在政策层面进行完善和监督**#。扩大政策覆盖面#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%@，换房人选择较少@@。在促成交易方面#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#*，政府还应制定规则@%##，确保各项优惠政策能落地%#，比如契税减免、中介费减免等**。同时@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外#%%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*%@。而对于参与的房企、国企等来说@@@##，首先要拿出有品质的房源%@，此前有部分地方新房房源品质较低#@@%*，甚至被认为是售不出的“边角料”#@。

　　同时@##**，需要适当延长置换时间%@*%%。“以旧换新”规则下@@#%@，对旧房售出有约定时限%@*@，但当前销售时间均较长%@。“我们在实际操作中发现%@**，例如有些房主对旧房的心理价位很高%**%@，一直难以成交%#**%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%*@，延长到半年左右@@%@。”李秀清说*#%。另外*%*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@@%*，并且对认购的定金要加强监管@%%*@，对于未能完成“以旧换新”的业主%%%@@，要能够按约定正常退还@%#*@。

　　多位专家指出##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@###，要更精细化、接地气%@*@#，尽可能满足各方诉求%###，才能落地见效##*%*。（南方日报）