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相向而行的力量——习近平主席对塞尔维亚、匈牙利进行国事访问纪实
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**@%*,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%#%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@**,在新一轮政策潮中**%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%%@,几乎成为各地的“标配”%*。
据不完全统计*#%#%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%%,大湾区也已有6城“官宣”入局**%#,其他城市也在积极探索实施@@*##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#*。
5月15日起@*#%#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%。记者从花都房地产行业协会获悉*@#@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@*,并且交了新房定金%*#@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##%#%,当天反馈比较理想#@,“相信后续效果会不错”*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##%%*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@#%%。
4月30日@%%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#%%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@%。
广东多城“官宣”入局@#%。3月1日#%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@#,以惠城区为试点*%#@%。
4月23日@#%%#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#**%,在一线城市中首个落地“以旧换新”@#%*。
4月30日#%,中山6个部门联合发布措施%#%*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#%@。同日##,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%@%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#%%#。
5月13日*#,佛山发布13条房地产新政#*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##*@@。
可以看出#@@%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##。也有多地虽未“官宣”%@*,但也正探索实施#@%#。比如在江门%**,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#。博富控股总裁助理李秀清介绍##,目前两个项目成交约20套#%@%#,咨询客户过千组@@*@%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#@#,截至目前#@%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%@@,并且预计还将有更多城市加入@%*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%*%@,由房企、中介机构、换房人共同完成*@%%@。换房人认购房企新房并优先锁定%#%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%。若一定期限内旧房售出%#*##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%@,则房企退还新建商品住房认购金@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%*@。从全国范围内来看*@*@,目前@*##,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%#%#。
二是房企收购模式@@#,房企按照评估价格收购换房人的二手房@%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%##。比如在珠海@*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@@#*,直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式@*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#%*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@#*,由郑州城市发展集团为主体%#%@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#@#*,同时换房者选购平台房源库中的新房#*@*。还有一些地方特色的延伸**#@%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#@#,并将其全部用于购买商品房%#%*,无需卖房即可换新*@。
四是政府补贴模式%#@*%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@@@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%##。
目前来看@%##,三方联动是各个城市主推的模式*@#,由于是基于市场自发行为##@#,房企的资金压力�#%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%%*,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@。”李秀清介绍%#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*,这一模式主要面临二手房市场调整压力**%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位###@*,换房人无法快速售出二手房*#@@@,交易周期过长#*#*,不一定能促成“以旧换新”%@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@###,由于新房选择的局限性较大##,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#,惠及面不广@#*。
政府或国企收购模式@@@,由于信用背书受到欢迎@@。但财政负担较大*@,收购规模有限#*@*@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套##@%*,面对庞大的二手房挂牌量@*#@*,显得杯水车薪**#%@。另外还需考虑资金平衡@@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#**%,都存在资金平衡、盈亏的考验#@*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*%@%,避免闲置空置%%*##。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*@,有条件可以采取该模式%#@*。”罗异铿说##*@,而政府补贴模式@#*@,目前一般仅在非一线城市实施#%@@@,大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@##**,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*,住房“以旧换新”处于起步阶段%*@@%,实施时间较短@%,并且不少地方仍待出台具体实施细则%%。但无论哪种“以旧换新”模式**##@,都是一场多方博弈#%,一些共性问题亟待解决#*%%%。
一方面*@,需要多方合力推进%%@%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##*@,单靠政府或市场的力量都十分有限**,需要政府、企业、业主多方合力推进@@。”罗异铿提醒@@。因此*##,未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@#@,多种模式相结合*@@@*,以产生更大效果#*%#。
另一方面%#%*,“以旧换新”既关联着刚需买家**#,也关联换房卖家@%%%,是一场“双向奔赴”%**%,需要考虑更多细节和诚意*%#@*。例如在政策层面进行完善和监督#%。扩大政策覆盖面*%*@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%**,换房人选择较少#*@#。在促成交易方面@*#%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@**,政府还应制定规则*@%,确保各项优惠政策能落地@%%*@,比如契税减免、中介费减免等%#*@*。同时@%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%,让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%。另外*#*#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%#**。而对于参与的房企、国企等来说**%*%,首先要拿出有品质的房源*@@*,此前有部分地方新房房源品质较低*%@@,甚至被认为是售不出的“边角料”*#%。
同时%*%@,需要适当延长置换时间%@。“以旧换新”规则下%@,对旧房售出有约定时限#%%%,但当前销售时间均较长@**@。“我们在实际操作中发现%@@**,例如有些房主对旧房的心理价位很高#*##%,一直难以成交##%*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@**,延长到半年左右#**%#。”李秀清说#%@。另外*@@#,也要确保参与的楼盘能正常交付@@#@%,并且对认购的定金要加强监管@%##,对于未能完成“以旧换新”的业主%##*,要能够按约定正常退还##。
多位专家指出*%#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*#,要更精细化、接地气%#%,尽可能满足各方诉求**###,才能落地见效##%@*。(南方日报)