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新时代新机遇——跨国企业在中国
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#%%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#@*，在新一轮政策潮中@#%%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*%，几乎成为各地的“标配”%##*。
据不完全统计@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%，大湾区也已有6城“官宣”入局@*#，其他城市也在积极探索实施@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%**%。
5月15日起#%%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%@。记者从花都房地产行业协会获悉#@#@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@*#，并且交了新房定金@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%*，当天反馈比较理想**@，“相信后续效果会不错”%%*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%%%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@##。
4月30日@*%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**#**。
广东多城“官宣”入局#****。3月1日%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**，以惠城区为试点#@#。
4月23日**@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%%。
4月30日#%，中山6个部门联合发布措施@*@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@%#。同日#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%@*。
5月13日@%@@，佛山发布13条房地产新政%#%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#@%。
可以看出%*#%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#**@。也有多地虽未“官宣”@%，但也正探索实施%@#*。比如在江门%%##@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*@**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**#。博富控股总裁助理李秀清介绍@@%%@，目前两个项目成交约20套%%，咨询客户过千组*#*#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*@@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##*@#，截至目前#@@%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**@*，并且预计还将有更多城市加入%#*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%，由房企、中介机构、换房人共同完成%#。换房人认购房企新房并优先锁定*@%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出%%@%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@#**，则房企退还新建商品住房认购金%*%*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%。从全国范围内来看##%#，目前@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%。
二是房企收购模式@%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@**@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%%#。比如在珠海#%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%*。
三是政府收购模式##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@@*#，由郑州城市发展集团为主体@@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@%，同时换房者选购平台房源库中的新房#*%*。还有一些地方特色的延伸*%##@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**%@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*##@，并将其全部用于购买商品房%##%，无需卖房即可换新%*。
四是政府补贴模式%#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@。
目前来看%@*，三方联动是各个城市主推的模式#%%%@，由于是基于市场自发行为%@#@#，房企的资金压力蠤#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@#@。”李秀清介绍@%*@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#**%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%%#%，换房人无法快速售出二手房@@%@@，交易周期过长@#*，不一定能促成“以旧换新”#*@@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%%，由于新房选择的局限性较大@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@##%@，惠及面不广*%。
政府或国企收购模式*#**@，由于信用背书受到欢迎#*#。但财政负担较大%%%**，收购规模有限#%@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%##，面对庞大的二手房挂牌量%@@*%，显得杯水车薪**。另外还需考虑资金平衡*#%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#%#，都存在资金平衡、盈亏的考验*##@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@@*，避免闲置空置*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%*#@，有条件可以采取该模式**%。”罗异铿说#%#*，而政府补贴模式@@@，目前一般仅在非一线城市实施*%@%，大部分城市的补贴力度也相对较小@#@%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**，住房“以旧换新”处于起步阶段*#*@，实施时间较短%**，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@@#*。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈*%@*，一些共性问题亟待解决@@。
一方面%%，需要多方合力推进%*#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#，单靠政府或市场的力量都十分有限%*%#，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒#@。因此@@**#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*%*，多种模式相结合@##%#，以产生更大效果%*%#。
另一方面%*@，“以旧换新”既关联着刚需买家*@##，也关联换房卖家@@@@%，是一场“双向奔赴”*#*，需要考虑更多细节和诚意*%。例如在政策层面进行完善和监督#@*。扩大政策覆盖面**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@#，换房人选择较少%***。在促成交易方面#@%%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##%#，政府还应制定规则*###，确保各项优惠政策能落地#%@%*，比如契税减免、中介费减免等%%。同时@#*%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%#*。另外@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%。而对于参与的房企、国企等来说#*%，首先要拿出有品质的房源@*%#，此前有部分地方新房房源品质较低##%，甚至被认为是售不出的“边角料”%@*。
同时@%@，需要适当延长置换时间@*@%。“以旧换新”规则下%%**@，对旧房售出有约定时限%%%##，但当前销售时间均较长*%%。“我们在实际操作中发现#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#*%*，一直难以成交#%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#%@，延长到半年左右%**##。”李秀清说@#*@@。另外%#*，也要确保参与的楼盘能正常交付**，并且对认购的定金要加强监管@*，对于未能完成“以旧换新”的业主*#*，要能够按约定正常退还%#@##。
多位专家指出#%@@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%#@，要更精细化、接地气%@#@，尽可能满足各方诉求*#@，才能落地见效*@*。（南方日报）