大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@%%*#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%#@%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@%#，在新一轮政策潮中##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%，几乎成为各地的“标配”*@%*。

　　据不完全统计%*#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@%**，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施##*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@。

　　5月15日起@#%%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@*#@。记者从花都房地产行业协会获悉*@**%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*#**，并且交了新房定金##*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#，当天反馈比较理想%%#*，“相信后续效果会不错”%#*#@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#%。

　　4月30日*@%#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。

　　广东多城“官宣”入局@%@@。3月1日@%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点*%#@。

　　4月23日#*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%*。

　　4月30日%#，中山6个部门联合发布措施*#*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@#%。同日@@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#**。

　　5月13日#%*#，佛山发布13条房地产新政@@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@。

　　可以看出**%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@#@%。也有多地虽未“官宣”##*%#，但也正探索实施*%@#。比如在江门%@*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%#@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%**@。博富控股总裁助理李秀清介绍**@*%，目前两个项目成交约20套%*%#，咨询客户过千组@##%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@###%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#@%%%，截至目前#@@@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%@，并且预计还将有更多城市加入*%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%#%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%，由房企、中介机构、换房人共同完成@@。换房人认购房企新房并优先锁定**@**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#%。若一定期限内旧房售出%***，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#*，则房企退还新建商品住房认购金#**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@##%。从全国范围内来看#@%*，目前*%*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*%。

　　二是房企收购模式*@%@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*。比如在珠海@@*%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%@%，直接收购存量二手房以促成新房交易%*。

　　三是政府收购模式**%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*@@*，由郑州城市发展集团为主体#%**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%**，同时换房者选购平台房源库中的新房*#@##。还有一些地方特色的延伸#**#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%@*#，并将其全部用于购买商品房@%%*，无需卖房即可换新@***@。

　　四是政府补贴模式*%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%#*。

　　目前来看%@，三方联动是各个城市主推的模式*@，由于是基于市场自发行为%%%，房企的资金压力�*#*。�且更容易让利换房者和中介机��%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*。”李秀清介绍%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##%@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房@*，交易周期过长*%##@，不一定能促成“以旧换新”##%@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*#*%#，由于新房选择的局限性较大**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#*，惠及面不广**%。

　　政府或国企收购模式#@*%，由于信用背书受到欢迎*#*。但财政负担较大#*%#，收购规模有限**#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*@*#，面对庞大的二手房挂牌量@*，显得杯水车薪#%##@。另外还需考虑资金平衡*@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@，都存在资金平衡、盈亏的考验*@@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@，避免闲置空置**%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%*，有条件可以采取该模式%@#@。”罗异铿说#%@%，而政府补贴模式@@@，目前一般仅在非一线城市实施*#%，大部分城市的补贴力度也相对较小*%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%*@*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@@，住房“以旧换新”处于起步阶段#*，实施时间较短#%@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*@。但无论哪种“以旧换新”模式@%，都是一场多方博弈%*，一些共性问题亟待解决##。

　　一方面@%**，需要多方合力推进%**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%#%#，单靠政府或市场的力量都十分有限@*@*%，需要政府、企业、业主多方合力推进*%#*。”罗异铿提醒#*。因此%*#%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜####，多种模式相结合*@%@*，以产生更大效果**#。

　　另一方面%#*%，“以旧换新”既关联着刚需买家*###，也关联换房卖家@*%@，是一场“双向奔赴”%#%**，需要考虑更多细节和诚意@%#。例如在政策层面进行完善和监督@#@%*。扩大政策覆盖面%%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*#*%，换房人选择较少@*@。在促成交易方面##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@，政府还应制定规则#@%#@，确保各项优惠政策能落地*@*%%，比如契税减免、中介费减免等%*%*。同时@%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*###。另外*%@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%#%@。而对于参与的房企、国企等来说*@#@@，首先要拿出有品质的房源*#**%，此前有部分地方新房房源品质较低**%@，甚至被认为是售不出的“边角料”**%@*。

　　同时##@#%，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下@###*，对旧房售出有约定时限%*%*%，但当前销售时间均较长%*@#。“我们在实际操作中发现###*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%，一直难以成交@@@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##*#，延长到半年左右%@%*#。”李秀清说#*。另外%#*@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@@@#，并且对认购的定金要加强监管#*%，对于未能完成“以旧换新”的业主%@*@*，要能够按约定正常退还#%#@。

　　多位专家指出##%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%*#@，要更精细化、接地气**#，尽可能满足各方诉求%#%%%，才能落地见效%#%@*。（南方日报）