大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:53:54 no.XX Studio

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  中新网15个县(市)入选广东省首批新型城镇化试点

  大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

  新一轮“去库存”#@%#*,各地如何应对?

  房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@%。

  自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后***@@,在新一轮政策潮中#%*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@,几乎成为各地的“标配”**。

  据不完全统计*#*,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@,大湾区也已有6城“官宣”入局%#@,其他城市也在积极探索实施**。

  住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%##%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%%#*。�

  ●南方日报记者 张子俊

  广东响应情况如何?

  已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@#。

  5月15日起@%@#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@#。记者从花都房地产行业协会获悉#*%*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*@%,并且交了新房定金*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*#@*,当天反馈比较理想##,“相信后续效果会不错”%*##。

  此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**@*@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%*@。

  4月30日*%#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*##%%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%##@%。

  广东多城“官宣”入局@#@%%。3月1日@@*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#%@,以惠城区为试点%%##。

  4月23日*#%%*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@%,在一线城市中首个落地“以旧换新”**。

  4月30日*#@%@,中山6个部门联合发布措施*#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#**@。同日%@*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**#。

  5月13日%*,佛山发布13条房地产新政#*%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”****@。

  可以看出#%@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##%。也有多地虽未“官宣”%@,但也正探索实施###@@。比如在江门@**@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@@*,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*#。博富控股总裁助理李秀清介绍**@%#,目前两个项目成交约20套#%###,咨询客户过千组*##**,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##%*。”

  “以旧换新”如何运作?

  主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

  据中指研究院监测数据显示##%%%,截至目前#@@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%*%,并且预计还将有更多城市加入@##。

  广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#。

  一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@,由房企、中介机构、换房人共同完成#*。换房人认购房企新房并优先锁定@**%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*#。若一定期限内旧房售出%@#%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#@%@,则房企退还新建商品住房认购金@%#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@%。从全国范围内来看@#@,目前%#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#*%*。

  二是房企收购模式#*@,房企按照评估价格收购换房人的二手房%##@%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@%#。比如在珠海@#%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%**%,直接收购存量二手房以促成新房交易@%。

  三是政府收购模式##%*%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%*#,由郑州城市发展集团为主体*@#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#*@,同时换房者选购平台房源库中的新房**#。还有一些地方特色的延伸**%%@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%###,并将其全部用于购买商品房%*,无需卖房即可换新%%*。

  四是政府补贴模式*##,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#*@@。

  目前来看*%,三方联动是各个城市主推的模式#*@#*,由于是基于市场自发行为*@*,房企的资金压力�%%*%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@##%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*。”李秀清介绍@%#@%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**。

  不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##,这一模式主要面临二手房市场调整压力*%@@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@**,换房人无法快速售出二手房#@,交易周期过长##*,不一定能促成“以旧换新”%%。

  房企收购模式暂时只有少数企业开展@%,由于新房选择的局限性较大#**@#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#*#*,惠及面不广%@。

  政府或国企收购模式@#,由于信用背书受到欢迎%##。但财政负担较大@*,收购规模有限%%##@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%%*,面对庞大的二手房挂牌量%*%,显得杯水车薪@#@。另外还需考虑资金平衡*#%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*##%,都存在资金平衡、盈亏的考验#%%##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%##,避免闲置空置%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@#@,有条件可以采取该模式@@*#。”罗异铿说#@,而政府补贴模式@#%,目前一般仅在非一线城市实施%%%#,大部分城市的补贴力度也相对较小%%。

  共性问题如何解决?

  住房“以旧换新”需要多方合力推进*%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

  当前#@%@,住房“以旧换新”处于起步阶段##,实施时间较短@%%%,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%@。但无论哪种“以旧换新”模式%@%,都是一场多方博弈%%#@,一些共性问题亟待解决#%#。

  一方面#*,需要多方合力推进***@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%%%#,单靠政府或市场的力量都十分有限@###@,需要政府、企业、业主多方合力推进%@#*。”罗异铿提醒%@*。因此*%*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@##,多种模式相结合*#*,以产生更大效果%@%。

  另一方面*%,“以旧换新”既关联着刚需买家@*@@@,也关联换房卖家#%,是一场“双向奔赴”##%,需要考虑更多细节和诚意#%。例如在政策层面进行完善和监督**%。扩大政策覆盖面*#%@#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#%*,换房人选择较少*%@@#。在促成交易方面*#@@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#*,政府还应制定规则#@,确保各项优惠政策能落地#%@,比如契税减免、中介费减免等@%*@*。同时*%@@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*#@,让业主放心地参与到“以旧换新”中@*#。另外**,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%@@。而对于参与的房企、国企等来说%@@,首先要拿出有品质的房源@@%@@,此前有部分地方新房房源品质较低*#*@@,甚至被认为是售不出的“边角料”**@。

  同时#%,需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下*@,对旧房售出有约定时限@*,但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现*#,例如有些房主对旧房的心理价位很高@##*#,一直难以成交@*%@*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*%,延长到半年左右%%@%*。”李秀清说@%%%#。另外*%*,也要确保参与的楼盘能正常交付@*@,并且对认购的定金要加强监管##%**,对于未能完成“以旧换新”的业主@%#,要能够按约定正常退还%@#*。

  多位专家指出@%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#,要更精细化、接地气@@%#%,尽可能满足各方诉求%%*,才能落地见效@@。(南方日报)

【编辑:李岩】

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