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习近平同俄罗斯总统普京会谈
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**%@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中*@*@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%@*@，几乎成为各地的“标配”*%。
据不完全统计@%#%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#@@，大湾区也已有6城“官宣”入局@##，其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*#%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@。
5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@。记者从花都房地产行业协会获悉%@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%#%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*#@%，并且交了新房定金*@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**##，当天反馈比较理想###@，“相信后续效果会不错”##@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##@##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%##%。
4月30日@@#*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#*#*。
广东多城“官宣”入局#@*%*。3月1日#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@，以惠城区为试点*%*。
4月23日%%@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*##*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*%。
4月30日#%*，中山6个部门联合发布措施%#@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#@。同日%%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%##。
5月13日**@，佛山发布13条房地产新政*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#。
可以看出#%#%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#@。也有多地虽未“官宣”#*#@#，但也正探索实施**。比如在江门@%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%。博富控股总裁助理李秀清介绍%%#，目前两个项目成交约20套%%**，咨询客户过千组#*%@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%@，截至目前@%**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”###%，并且预计还将有更多城市加入@*@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式****@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@%，由房企、中介机构、换房人共同完成@%*%。换房人认购房企新房并优先锁定#@*@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#%@。若一定期限内旧房售出%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**###，则房企退还新建商品住房认购金#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#**%。从全国范围内来看@%**%，目前@*@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#@。
二是房企收购模式%**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#@。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#@#@，直接收购存量二手房以促成新房交易@%%。
三是政府收购模式%*%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@#@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#**#，由郑州城市发展集团为主体#**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*@@，同时换房者选购平台房源库中的新房**##。还有一些地方特色的延伸%%%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%#@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%@*，并将其全部用于购买商品房*%#，无需卖房即可换新%@@#。
四是政府补贴模式*@@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@%%。
目前来看*@#*%，三方联动是各个城市主推的模式#%@@@，由于是基于市场自发行为#*%，房企的资金压力�*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#%*@。”李秀清介绍*%@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@##%，这一模式主要面临二手房市场调整压力***#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@，换房人无法快速售出二手房*#@%#，交易周期过长@%#@%，不一定能促成“以旧换新”##@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##%@@，由于新房选择的局限性较大##**#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#@，惠及面不广**@%%。
政府或国企收购模式%@*%，由于信用背书受到欢迎@*@%#。但财政负担较大#@@，收购规模有限*%%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@@，面对庞大的二手房挂牌量#@@，显得杯水车薪%#@#。另外还需考虑资金平衡%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%，都存在资金平衡、盈亏的考验%@@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@%，避免闲置空置@@%@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@%%，有条件可以采取该模式@@#。”罗异铿说*#%#，而政府补贴模式%@**，目前一般仅在非一线城市实施#**，大部分城市的补贴力度也相对较小#*@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#**@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*##@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@@@，实施时间较短*#*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则****。但无论哪种“以旧换新”模式%*@%*，都是一场多方博弈#*%，一些共性问题亟待解决##*。
一方面%#@，需要多方合力推进#%#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@@，单靠政府或市场的力量都十分有限*@，需要政府、企业、业主多方合力推进@%。”罗异铿提醒%*@*#。因此*#%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%%**，多种模式相结合@@，以产生更大效果*%@。
另一方面#%%，“以旧换新”既关联着刚需买家@*，也关联换房卖家#**@%，是一场“双向奔赴”@#，需要考虑更多细节和诚意*%。例如在政策层面进行完善和监督@%#。扩大政策覆盖面#%@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@，换房人选择较少%#*@*。在促成交易方面%@@#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%@，政府还应制定规则*@%%@，确保各项优惠政策能落地#%@*@，比如契税减免、中介费减免等#%##*。同时@#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%#%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@#@。另外#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@%%。而对于参与的房企、国企等来说#%*@，首先要拿出有品质的房源*@*%，此前有部分地方新房房源品质较低###@，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@%。
同时#***，需要适当延长置换时间@@*。“以旧换新”规则下###，对旧房售出有约定时限@@%*%，但当前销售时间均较长##*。“我们在实际操作中发现***%，例如有些房主对旧房的心理价位很高###@#，一直难以成交%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@%，延长到半年左右%##%@。”李秀清说%%%@%。另外@@@，也要确保参与的楼盘能正常交付%#%，并且对认购的定金要加强监管#%#*，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还@*。
多位专家指出#**#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*，要更精细化、接地气@*@@，尽可能满足各方诉求#@**，才能落地见效#*@#。（南方日报）