大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%###，在新一轮政策潮中*%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%%@@，几乎成为各地的“标配”%*#*@。

　　据不完全统计%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##%@@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@@%，其他城市也在积极探索实施@*@#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@*@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*@@#。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@@@#。

　　5月15日起@#*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@#。记者从花都房地产行业协会获悉#%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*##@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#*#@，当天反馈比较理想%**#，“相信后续效果会不错”*@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#@。

　　4月30日@%**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”***，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*@。

　　广东多城“官宣”入局*@。3月1日*@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%#*，以惠城区为试点@%#**。

　　4月23日#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%%。

　　4月30日%%%@，中山6个部门联合发布措施@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*@#。同日%@##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。

　　5月13日%#@，佛山发布13条房地产新政@@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@。

　　可以看出%@**%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#%。也有多地虽未“官宣”@*#*，但也正探索实施*%*#*。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@@*。博富控股总裁助理李秀清介绍*@@@%，目前两个项目成交约20套#@%##，咨询客户过千组#*#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@%#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*@%%#，截至目前*@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*@@，并且预计还将有更多城市加入%**。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%@*，由房企、中介机构、换房人共同完成*%***。换房人认购房企新房并优先锁定*%%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%。若一定期限内旧房售出**#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@%*，则房企退还新建商品住房认购金@@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*。从全国范围内来看###*，目前*@%**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@%。

　　二是房企收购模式@%***，房企按照评估价格收购换房人的二手房##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#%@。比如在珠海@%@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@%#%，直接收购存量二手房以促成新房交易#@@。

　　三是政府收购模式@***，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州##@*#，由郑州城市发展集团为主体#@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#@**，同时换房者选购平台房源库中的新房*%%#。还有一些地方特色的延伸%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*%%*，并将其全部用于购买商品房@#%，无需卖房即可换新#@*#。

　　四是政府补贴模式*#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*%@。

　　目前来看*%%%，三方联动是各个城市主推的模式@%*##，由于是基于市场自发行为@*，房企的资金压力�%@%*@。�且更容易让利换房者和中介机��%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#%#。”李秀清介绍%%#**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@@#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*@@，换房人无法快速售出二手房%%**，交易周期过长#%#%*，不一定能促成“以旧换新”#@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@*%*@，由于新房选择的局限性较大*#**%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%@，惠及面不广*%#%*。

　　政府或国企收购模式#%#*#，由于信用背书受到欢迎@*。但财政负担较大@#*@，收购规模有限@@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*，面对庞大的二手房挂牌量##%，显得杯水车薪**@#。另外还需考虑资金平衡@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*，都存在资金平衡、盈亏的考验#@%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%*%，避免闲置空置#@@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*@%，有条件可以采取该模式@#。”罗异铿说*#，而政府补贴模式@*@%@，目前一般仅在非一线城市实施##，大部分城市的补贴力度也相对较小%@#@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进**@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*@**，住房“以旧换新”处于起步阶段*@***，实施时间较短%*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%%。但无论哪种“以旧换新”模式@@@@@，都是一场多方博弈@@@*，一些共性问题亟待解决@@*#*。

　　一方面**@@@，需要多方合力推进*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##@，单靠政府或市场的力量都十分有限*@*#，需要政府、企业、业主多方合力推进%@@。”罗异铿提醒%%#*。因此*%*%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@##@*，多种模式相结合*#，以产生更大效果@##。

　　另一方面%%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家###*@，也关联换房卖家#@@，是一场“双向奔赴”@%*##，需要考虑更多细节和诚意###%*。例如在政策层面进行完善和监督#%#。扩大政策覆盖面*#%@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@#，换房人选择较少@*##。在促成交易方面@@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*#*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*%##，政府还应制定规则*%@#*，确保各项优惠政策能落地*@*，比如契税减免、中介费减免等%%@。同时###，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@@@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@@。另外*#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@#*#@。而对于参与的房企、国企等来说***%@，首先要拿出有品质的房源#@，此前有部分地方新房房源品质较低@%#%#，甚至被认为是售不出的“边角料”*@@@#。

　　同时*%*#%，需要适当延长置换时间#%。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限*%%%@，但当前销售时间均较长%%。“我们在实际操作中发现@@%**，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@@%*，一直难以成交%#@#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限***，延长到半年左右@#%%。”李秀清说@*@#。另外#%*，也要确保参与的楼盘能正常交付#*，并且对认购的定金要加强监管##%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还@@。

　　多位专家指出%@%%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@，要更精细化、接地气*%*，尽可能满足各方诉求*%*，才能落地见效%@@。（南方日报）