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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”***%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%%#，在新一轮政策潮中**%**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*@%，几乎成为各地的“标配”%@@#%。
据不完全统计**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#@，大湾区也已有6城“官宣”入局%*%，其他城市也在积极探索实施*@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###。
5月15日起@@##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#@。记者从花都房地产行业协会获悉%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单***##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@@，并且交了新房定金%%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##*，当天反馈比较理想@@，“相信后续效果会不错”@@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*@%。
4月30日*@@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##*。
广东多城“官宣”入局@*@*。3月1日##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@#@，以惠城区为试点*#。
4月23日##%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**。
4月30日**，中山6个部门联合发布措施#%*#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%*%。同日#%%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*@*。
5月13日%##@，佛山发布13条房地产新政%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@%#。
可以看出%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%@。也有多地虽未“官宣”%@%*，但也正探索实施**%。比如在江门@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%。博富控股总裁助理李秀清介绍**，目前两个项目成交约20套*@#，咨询客户过千组*@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*###%，截至目前@%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入**#**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@**#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%%%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%，由房企、中介机构、换房人共同完成@%@。换房人认购房企新房并优先锁定%*@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@##。若一定期限内旧房售出%@*@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%%#@，则房企退还新建商品住房认购金#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%**%。从全国范围内来看@%，目前@%%@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*%@。
二是房企收购模式%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%**。比如在珠海#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#**#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@#*#。
三是政府收购模式*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@#@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%，由郑州城市发展集团为主体#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#%%。还有一些地方特色的延伸#*@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*@*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@**@，并将其全部用于购买商品房@*@，无需卖房即可换新@%*@。
四是政府补贴模式%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@%。
目前来看*#*%，三方联动是各个城市主推的模式*#，由于是基于市场自发行为@*@%@，房企的资金压力�##*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*%##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@*。”李秀清介绍*#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*###，这一模式主要面临二手房市场调整压力##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@#*，换房人无法快速售出二手房@#*，交易周期过长@*，不一定能促成“以旧换新”#%@##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#，由于新房选择的局限性较大@@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@，惠及面不广%#@%。
政府或国企收购模式%*#@@，由于信用背书受到欢迎@%。但财政负担较大#%#@，收购规模有限##@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*，面对庞大的二手房挂牌量#%%#，显得杯水车薪*@%%。另外还需考虑资金平衡@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@**，都存在资金平衡、盈亏的考验*#*@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**##，避免闲置空置#*%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%*%，有条件可以采取该模式@#**。”罗异铿说%@**@，而政府补贴模式*#%@@，目前一般仅在非一线城市实施#%**，大部分城市的补贴力度也相对较小*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#**%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@%@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%*%*，实施时间较短@#*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@*#。但无论哪种“以旧换新”模式#@#%，都是一场多方博弈#%*，一些共性问题亟待解决##。
一方面**，需要多方合力推进##*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@@，单靠政府或市场的力量都十分有限@*%#，需要政府、企业、业主多方合力推进##*。”罗异铿提醒%%*。因此@%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%#，多种模式相结合##%*#，以产生更大效果*%%%。
另一方面@**，“以旧换新”既关联着刚需买家%##，也关联换房卖家@@@，是一场“双向奔赴”%#@%，需要考虑更多细节和诚意*@@。例如在政策层面进行完善和监督@##*%。扩大政策覆盖面*###，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@*@，换房人选择较少**%%%。在促成交易方面%@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@**@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%%，政府还应制定规则#@@*，确保各项优惠政策能落地%@，比如契税减免、中介费减免等@@@#*。同时#**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%*%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@*#。另外%*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@%@#。而对于参与的房企、国企等来说%%#@，首先要拿出有品质的房源##%#，此前有部分地方新房房源品质较低*@#，甚至被认为是售不出的“边角料”%%%*%。
同时#@@，需要适当延长置换时间#@。“以旧换新”规则下@@，对旧房售出有约定时限*#%@，但当前销售时间均较长#@。“我们在实际操作中发现##，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%%@%，一直难以成交%*%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#**@，延长到半年左右#*##。”李秀清说%#@**。另外#*@，也要确保参与的楼盘能正常交付#*，并且对认购的定金要加强监管**%#，对于未能完成“以旧换新”的业主%%%#，要能够按约定正常退还%***#。
多位专家指出*%@*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气*#@，尽可能满足各方诉求***，才能落地见效%*。（南方日报）