大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:53:01
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@#%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*#*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中*%@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#@@@，几乎成为各地的“标配”*#*#。
据不完全统计#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策***#*，大湾区也已有6城“官宣”入局**@*，其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@**%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**@。记者从花都房地产行业协会获悉###，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%#，并且交了新房定金#@@%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#**，当天反馈比较理想@*，“相信后续效果会不错”@*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。
4月30日%@#%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@**%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@#。
广东多城“官宣”入局%#*%#。3月1日#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#*@#，以惠城区为试点%@##%。
4月23日#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*%。
4月30日##***，中山6个部门联合发布措施@%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%%*。同日#**%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*###。
5月13日#%%#，佛山发布13条房地产新政%@#%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%@。
可以看出#@#*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**%%#。也有多地虽未“官宣”*%@#@，但也正探索实施%*#@。比如在江门@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*##。博富控股总裁助理李秀清介绍%@%*，目前两个项目成交约20套%*，咨询客户过千组*##*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#*，截至目前**%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#***，并且预计还将有更多城市加入*#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%**@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**@%，由房企、中介机构、换房人共同完成*%*。换房人认购房企新房并优先锁定*%%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%##*@。若一定期限内旧房售出@*%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@@，则房企退还新建商品住房认购金%*##@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式***#@。从全国范围内来看*@##%，目前@#*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%#。
二是房企收购模式*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%%%。比如在珠海*%#@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*，直接收购存量二手房以促成新房交易#@%。
三是政府收购模式#*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%，由郑州城市发展集团为主体*#%%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@#@%，同时换房者选购平台房源库中的新房%%*。还有一些地方特色的延伸@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@，并将其全部用于购买商品房*@@，无需卖房即可换新**@*%。
四是政府补贴模式%%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%%@。
目前来看%@*，三方联动是各个城市主推的模式##*#，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力�#@#@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##。”李秀清介绍@%@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#*#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@#%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@#，换房人无法快速售出二手房*@#，交易周期过长**%#@，不一定能促成“以旧换新”***%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#，由于新房选择的局限性较大%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%*，惠及面不广**@%。
政府或国企收购模式***，由于信用背书受到欢迎*#%#。但财政负担较大#%，收购规模有限###，如郑州试点收购500套、南京收购2000套***，面对庞大的二手房挂牌量@%%，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡@#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##*，都存在资金平衡、盈亏的考验#*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@**，避免闲置空置##。对于保障性住房筹建压力较大的城市***，有条件可以采取该模式%#@%。”罗异铿说@@，而政府补贴模式*@@%，目前一般仅在非一线城市实施@%@，大部分城市的补贴力度也相对较小*@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@，住房“以旧换新”处于起步阶段%*@%，实施时间较短#*@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@**@。但无论哪种“以旧换新”模式%##*#，都是一场多方博弈%%#*，一些共性问题亟待解决#@*。
一方面@%%*，需要多方合力推进@@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*@**%，需要政府、企业、业主多方合力推进@@#**。”罗异铿提醒%**%。因此%*@@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#，多种模式相结合@%#**，以产生更大效果%%**。
另一方面*@@@，“以旧换新”既关联着刚需买家###%%，也关联换房卖家@*@*，是一场“双向奔赴”#*@，需要考虑更多细节和诚意%%#%。例如在政策层面进行完善和监督%@%@@。扩大政策覆盖面#%@##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%#*，换房人选择较少%#%@%。在促成交易方面#*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*%@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##@**，政府还应制定规则#*@*@，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等@*###。同时%***@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@**#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%@。另外*@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**###。而对于参与的房企、国企等来说##@，首先要拿出有品质的房源@@*%，此前有部分地方新房房源品质较低*%，甚至被认为是售不出的“边角料”%#。
同时*@，需要适当延长置换时间**#。“以旧换新”规则下%%*@，对旧房售出有约定时限#@@，但当前销售时间均较长%**。“我们在实际操作中发现#@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%#%%，一直难以成交%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%，延长到半年左右*#。”李秀清说#*。另外*%，也要确保参与的楼盘能正常交付*%%，并且对认购的定金要加强监管@@，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#，要能够按约定正常退还*%%*@。
多位专家指出@*%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*，要更精细化、接地气*#，尽可能满足各方诉求%@*#@，才能落地见效#%@%#。（南方日报）
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