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国家统计局：1—4月份全国房地产开发投资30928亿元
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@*@，在新一轮政策潮中#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%@，几乎成为各地的“标配”*%。
据不完全统计%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#**，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@*%，其他城市也在积极探索实施*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。
5月15日起**#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%*。记者从花都房地产行业协会获悉%*#%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##@**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@**@@，并且交了新房定金%#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%@@，当天反馈比较理想*#*，“相信后续效果会不错”#*#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*%%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#@*。
4月30日*%#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%**。
广东多城“官宣”入局@#*%*。3月1日**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#*@#，以惠城区为试点@#%。
4月23日#%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@**@。
4月30日%#%##，中山6个部门联合发布措施%@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**@*%。同日%%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##**@。
5月13日##@，佛山发布13条房地产新政*@#**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@%。
可以看出@***，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%%%。也有多地虽未“官宣”*@%，但也正探索实施%%。比如在江门***#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@@@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%%。博富控股总裁助理李秀清介绍%*，目前两个项目成交约20套@@，咨询客户过千组*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%##。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%，截至目前*#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@%@#，并且预计还将有更多城市加入@@*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@##@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**@*#，由房企、中介机构、换房人共同完成*#@。换房人认购房企新房并优先锁定%%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##@#。若一定期限内旧房售出#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@，则房企退还新建商品住房认购金@*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看#%@，目前*@@%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#@。
二是房企收购模式%#@**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#。比如在珠海%*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@#，直接收购存量二手房以促成新房交易#%@。
三是政府收购模式#*@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%@*，由郑州城市发展集团为主体**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@*，同时换房者选购平台房源库中的新房*%@**。还有一些地方特色的延伸@%***，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@@#*，并将其全部用于购买商品房%@，无需卖房即可换新*%。
四是政府补贴模式@*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%*。
目前来看%#@*，三方联动是各个城市主推的模式*#*，由于是基于市场自发行为##@@，房企的资金压力�#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@*%%。”李秀清介绍%#*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%#，换房人无法快速售出二手房**#，交易周期过长@#%#，不一定能促成“以旧换新”@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##@，由于新房选择的局限性较大%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%，惠及面不广@@。
政府或国企收购模式*%，由于信用背书受到欢迎##*@。但财政负担较大*%，收购规模有限#@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*####，面对庞大的二手房挂牌量%@，显得杯水车薪@#%。另外还需考虑资金平衡%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@@%*，都存在资金平衡、盈亏的考验%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*，避免闲置空置#**。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#%#，有条件可以采取该模式#*@@#。”罗异铿说%@，而政府补贴模式@*，目前一般仅在非一线城市实施*@*%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@*，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@。但无论哪种“以旧换新”模式*#，都是一场多方博弈*@%，一些共性问题亟待解决#*。
一方面@@@，需要多方合力推进#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@*@，单靠政府或市场的力量都十分有限@@，需要政府、企业、业主多方合力推进###@@。”罗异铿提醒*#%@。因此*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%*，多种模式相结合%#**，以产生更大效果@*@*。
另一方面###，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%@，也关联换房卖家#@#，是一场“双向奔赴”**#*#，需要考虑更多细节和诚意%#。例如在政策层面进行完善和监督%%*%#。扩大政策覆盖面##*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%，换房人选择较少##*@。在促成交易方面%#**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@#，政府还应制定规则%%，确保各项优惠政策能落地*@#，比如契税减免、中介费减免等@%。同时@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%。另外#%#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台***。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源*#，此前有部分地方新房房源品质较低@@%，甚至被认为是售不出的“边角料”##%#*。
同时*##，需要适当延长置换时间%%@。“以旧换新”规则下*#@，对旧房售出有约定时限#@#@，但当前销售时间均较长@@。“我们在实际操作中发现#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#@*，一直难以成交@*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@%@@，延长到半年左右%#@##。”李秀清说##@。另外@#，也要确保参与的楼盘能正常交付##@#*，并且对认购的定金要加强监管#%*@@，对于未能完成“以旧换新”的业主%###%，要能够按约定正常退还@%@*。
多位专家指出*%%%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@@%，要更精细化、接地气@%%，尽可能满足各方诉求@*%@，才能落地见效#%@。（南方日报）