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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*@#@，在新一轮政策潮中%@#*@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%@，几乎成为各地的“标配”*#@**。
据不完全统计@*%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%*%，大湾区也已有6城“官宣”入局#@@#%，其他城市也在积极探索实施#**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%*#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。
5月15日起%#%%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*。记者从花都房地产行业协会获悉%@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@##*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*#%#，并且交了新房定金%%@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##，当天反馈比较理想**，“相信后续效果会不错”@@##@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**#*。
4月30日#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%@@@。
广东多城“官宣”入局@%#*。3月1日@*%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*%，以惠城区为试点*@。
4月23日#*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#%**，在一线城市中首个落地“以旧换新”@##**。
4月30日*@%#%，中山6个部门联合发布措施@*@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@#@。同日**#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%##%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#@%%。
5月13日*%*@%，佛山发布13条房地产新政*%@*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@**%。
可以看出@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%***。也有多地虽未“官宣”*%*%*，但也正探索实施**%#@。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@@%。博富控股总裁助理李秀清介绍*@@#，目前两个项目成交约20套*###，咨询客户过千组%*%*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@，截至目前%*@##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#*@#，并且预计还将有更多城市加入%*@#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%#%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@%#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#@#，由房企、中介机构、换房人共同完成#%@。换房人认购房企新房并优先锁定*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#%%*。若一定期限内旧房售出%%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%，则房企退还新建商品住房认购金%@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*。从全国范围内来看**，目前%***%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*#。
二是房企收购模式*%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@*@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##%*。比如在珠海*#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%%*。
三是政府收购模式@@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@##@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体*##%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%##%%，同时换房者选购平台房源库中的新房@*#。还有一些地方特色的延伸##@#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*@，并将其全部用于购买商品房%@#，无需卖房即可换新%@%。
四是政府补贴模式%*#@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%。
目前来看#*%#，三方联动是各个城市主推的模式%%@##，由于是基于市场自发行为#%*，房企的资金压力蠤@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@#%。”李秀清介绍%%%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#@，换房人无法快速售出二手房%*，交易周期过长@@%，不一定能促成“以旧换新”%%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#，由于新房选择的局限性较大*@##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%#%@，惠及面不广*%@。
政府或国企收购模式@*%@*，由于信用背书受到欢迎@@#@。但财政负担较大@%*@%，收购规模有限%@@#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#*，面对庞大的二手房挂牌量*%，显得杯水车薪@%。另外还需考虑资金平衡%%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@%，都存在资金平衡、盈亏的考验**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%%%，避免闲置空置***%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*@#%，有条件可以采取该模式@###@。”罗异铿说@##，而政府补贴模式#%，目前一般仅在非一线城市实施##*@#，大部分城市的补贴力度也相对较小%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进**#@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%##@，住房“以旧换新”处于起步阶段@@，实施时间较短#%%%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%#*。但无论哪种“以旧换新”模式#*%，都是一场多方博弈*%***，一些共性问题亟待解决%@。
一方面%@，需要多方合力推进*#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@，单靠政府或市场的力量都十分有限*%@，需要政府、企业、业主多方合力推进@%。”罗异铿提醒@#**%。因此#*#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合%*#，以产生更大效果#%。
另一方面@@##*，“以旧换新”既关联着刚需买家#@#%，也关联换房卖家%%%%#，是一场“双向奔赴”*#@，需要考虑更多细节和诚意##@##。例如在政策层面进行完善和监督*@*##。扩大政策覆盖面@*@%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%，换房人选择较少%%##。在促成交易方面@%%#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**%，政府还应制定规则@@@@，确保各项优惠政策能落地#*@@，比如契税减免、中介费减免等#%*。同时%@#@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@##*。另外%@@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##@#。而对于参与的房企、国企等来说@*，首先要拿出有品质的房源#@*%*，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”%@##。
同时##，需要适当延长置换时间*@。“以旧换新”规则下*%*#，对旧房售出有约定时限%@%%@，但当前销售时间均较长*@##。“我们在实际操作中发现%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*@，一直难以成交@##@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%@，延长到半年左右@@。”李秀清说@*%@%。另外%#*，也要确保参与的楼盘能正常交付*%，并且对认购的定金要加强监管*#@*#，对于未能完成“以旧换新”的业主***，要能够按约定正常退还@@。
多位专家指出@@@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**@#，要更精细化、接地气@%*#，尽可能满足各方诉求@%@@*，才能落地见效%*#。（南方日报）