GGPoker(ggn666.com)
欧洲南方天文台拍摄炫目星空如烟火盛放
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*#@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@，在新一轮政策潮中#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@，几乎成为各地的“标配”*@。
据不完全统计***，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@@，大湾区也已有6城“官宣”入局%%#，其他城市也在积极探索实施*%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*#。
5月15日起@@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#@%。记者从花都房地产行业协会获悉*%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**，并且交了新房定金@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*#%@，当天反馈比较理想@@*，“相信后续效果会不错”#@#%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日#%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*%*。
广东多城“官宣”入局%*#@#。3月1日@@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#@*，以惠城区为试点@@*#*。
4月23日%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%##*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@。
4月30日%*，中山6个部门联合发布措施*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#*。同日*%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@@%。
5月13日@@%，佛山发布13条房地产新政***，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%。
可以看出@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@@。也有多地虽未“官宣”@@*，但也正探索实施@*。比如在江门*%@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%###，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%%，目前两个项目成交约20套@%%%*，咨询客户过千组*%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%*#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@*，截至目前#*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@**，并且预计还将有更多城市加入*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@%@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@%，由房企、中介机构、换房人共同完成#**。换房人认购房企新房并优先锁定#%%%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%#**。若一定期限内旧房售出%#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@，则房企退还新建商品住房认购金%%%#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@*#*。从全国范围内来看#*##，目前%%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@%@*。
二是房企收购模式**#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%**@。比如在珠海%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@*，直接收购存量二手房以促成新房交易@@**%。
三是政府收购模式#%*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%*#，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸*@%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*%*#，并将其全部用于购买商品房##**，无需卖房即可换新##。
四是政府补贴模式%*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%*#。
目前来看#*@*，三方联动是各个城市主推的模式%%%，由于是基于市场自发行为@@#，房企的资金压力�%@*@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##。”李秀清介绍**@#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@***，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#**，换房人无法快速售出二手房*@#@#，交易周期过长*%%%，不一定能促成“以旧换新”%@**#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@@*@，由于新房选择的局限性较大%*#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高***，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#%，惠及面不广#%。
政府或国企收购模式@@%%#，由于信用背书受到欢迎@@。但财政负担较大@#，收购规模有限%@%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@@*%，面对庞大的二手房挂牌量@#，显得杯水车薪##@。另外还需考虑资金平衡*#@%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#%*#，都存在资金平衡、盈亏的考验%**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*@，避免闲置空置@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#，有条件可以采取该模式*%#*#。”罗异铿说##*#*，而政府补贴模式##%，目前一般仅在非一线城市实施@%*，大部分城市的补贴力度也相对较小*##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**#，住房“以旧换新”处于起步阶段%#%*，实施时间较短%@*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则##。但无论哪种“以旧换新”模式###，都是一场多方博弈#@，一些共性问题亟待解决%%。
一方面%%%%，需要多方合力推进%#*#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#@，单靠政府或市场的力量都十分有限#*，需要政府、企业、业主多方合力推进#@@。”罗异铿提醒**@。因此@#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*，多种模式相结合*#@，以产生更大效果*@*@@。
另一方面@@@*，“以旧换新”既关联着刚需买家%%*@，也关联换房卖家#%@#，是一场“双向奔赴”%**@，需要考虑更多细节和诚意#*。例如在政策层面进行完善和监督@*。扩大政策覆盖面%%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@，换房人选择较少%***#。在促成交易方面%*%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%@*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%，政府还应制定规则@@，确保各项优惠政策能落地%#%，比如契税减免、中介费减免等**%*。同时#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用***@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%#%%。另外*@%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@##@。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源**%##，此前有部分地方新房房源品质较低#%*@@，甚至被认为是售不出的“边角料”*@。
同时##，需要适当延长置换时间#@%@*。“以旧换新”规则下#*%，对旧房售出有约定时限%#，但当前销售时间均较长@%@。“我们在实际操作中发现@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%，一直难以成交*#**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%%@#，延长到半年左右@%。”李秀清说*@。另外@@%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付#@%**，并且对认购的定金要加强监管%@*@*，对于未能完成“以旧换新”的业主*#**，要能够按约定正常退还%**@。
多位专家指出**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**#**，要更精细化、接地气**，尽可能满足各方诉求##%#，才能落地见效*@%*@。（南方日报）