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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%，在新一轮政策潮中%%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#*，几乎成为各地的“标配”@##。
据不完全统计@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@*#，大湾区也已有6城“官宣”入局*#*#，其他城市也在积极探索实施#*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起**%@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%##。记者从花都房地产行业协会获悉***，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%***@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%##@*，并且交了新房定金*%#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%#*%，当天反馈比较理想%*%，“相信后续效果会不错”%*@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@%%。
4月30日**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#@##。
广东多城“官宣”入局##*。3月1日%@%*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@*##，以惠城区为试点#@%。
4月23日%%%%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@**##，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**@@。
4月30日#*，中山6个部门联合发布措施%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*。同日#@##%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@#。
5月13日@#@，佛山发布13条房地产新政%**%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@。
可以看出*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。也有多地虽未“官宣”@##@，但也正探索实施*#%%%。比如在江门%#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%*@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#*%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#@@，目前两个项目成交约20套#*，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%*#*%，截至目前@@#@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#*%*，并且预计还将有更多城市加入@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*%*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#@%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%*%，由房企、中介机构、换房人共同完成@#@*%。换房人认购房企新房并优先锁定%*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#%#@。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@#%%，则房企退还新建商品住房认购金#%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@@。从全国范围内来看**@@，目前*@@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@@@。
二是房企收购模式**@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*###。比如在珠海#**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@%%@，直接收购存量二手房以促成新房交易@%。
三是政府收购模式**%@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@%，由郑州城市发展集团为主体##%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@，同时换房者选购平台房源库中的新房**%@。还有一些地方特色的延伸#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@@#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*，并将其全部用于购买商品房@@%@，无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式*%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%。
目前来看#*，三方联动是各个城市主推的模式#%*%@，由于是基于市场自发行为%#*，房企的资金压力�*#*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%@*。”李秀清介绍%%**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@@#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%**@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%*，换房人无法快速售出二手房*%*，交易周期过长#%%#%，不一定能促成“以旧换新”@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*%，由于新房选择的局限性较大*%@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@#*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#*，惠及面不广%%。
政府或国企收购模式**#%@，由于信用背书受到欢迎*@#**。但财政负担较大%#*@#，收购规模有限#@*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%*，面对庞大的二手房挂牌量*#%*@，显得杯水车薪#*#*。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%%，避免闲置空置%*@%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%@@，有条件可以采取该模式**#。”罗异铿说*%@@%，而政府补贴模式#*%##，目前一般仅在非一线城市实施%@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小*##*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%%@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@，住房“以旧换新”处于起步阶段@@#，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%@##。但无论哪种“以旧换新”模式##%%，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决##%%#。
一方面@#，需要多方合力推进*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@*%，单靠政府或市场的力量都十分有限@*#，需要政府、企业、业主多方合力推进###*。”罗异铿提醒*@#@@。因此@%*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@##@，多种模式相结合%%*，以产生更大效果#@。
另一方面*#@，“以旧换新”既关联着刚需买家%%##，也关联换房卖家**%，是一场“双向奔赴”%#@，需要考虑更多细节和诚意*#*。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@%%%，换房人选择较少*%@*。在促成交易方面@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%#@，政府还应制定规则@@@#，确保各项优惠政策能落地*@#，比如契税减免、中介费减免等##*#。同时@@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中**#*。另外##*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%**@@。而对于参与的房企、国企等来说@@%#，首先要拿出有品质的房源#@@%#，此前有部分地方新房房源品质较低%%，甚至被认为是售不出的“边角料”@%@@。
同时*#%*，需要适当延长置换时间**@*#。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限#*#，但当前销售时间均较长@@%#。“我们在实际操作中发现*%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@*@@，一直难以成交#@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%#%，延长到半年左右%**。”李秀清说##**。另外@@%*，也要确保参与的楼盘能正常交付@%@**，并且对认购的定金要加强监管%*@@，对于未能完成“以旧换新”的业主*%*%，要能够按约定正常退还%#*。
多位专家指出%@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#@，要更精细化、接地气@%，尽可能满足各方诉求*#%%，才能落地见效##。（南方日报）