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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%**,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**#,在新一轮政策潮中@@#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%@,几乎成为各地的“标配”%###。
据不完全统计*%#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@#,大湾区也已有6城“官宣”入局*##@*,其他城市也在积极探索实施@**@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*%#%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦%*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*。
5月15日起#*,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%。记者从花都房地产行业协会获悉*@%@@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%###。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#%,并且交了新房定金###。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@,当天反馈比较理想*%##@,“相信后续效果会不错”#@@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%**。
4月30日@#@%*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%@%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%%%%。
广东多城“官宣”入局%%@%。3月1日*@#,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%**,以惠城区为试点@@。
4月23日#@*%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%@,在一线城市中首个落地“以旧换新”%*#*。
4月30日*@*%%,中山6个部门联合发布措施**@*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日*#*#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#**#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*#@#。
5月13日@*#@@,佛山发布13条房地产新政%%*%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##@#@。
可以看出%#*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**%。也有多地虽未“官宣”#%@@*,但也正探索实施**@。比如在江门*#@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%*##,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍##**,目前两个项目成交约20套*@%@%,咨询客户过千组%@%#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@#%#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@@,截至目前**@%*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**%@#,并且预计还将有更多城市加入%#*#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍###,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@*%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#,由房企、中介机构、换房人共同完成@#*#。换房人认购房企新房并优先锁定#@@@*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房##@@。若一定期限内旧房售出@*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@*#,则房企退还新建商品住房认购金*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@@*。从全国范围内来看#%,目前*@#*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*%#。
二是房企收购模式*@@%%,房企按照评估价格收购换房人的二手房@%#@%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%。比如在珠海%%@*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%%#,直接收购存量二手房以促成新房交易*#*。
三是政府收购模式*@@,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*,由郑州城市发展集团为主体*%##*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@,同时换房者选购平台房源库中的新房#@#。还有一些地方特色的延伸@#@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*@%*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@##*,并将其全部用于购买商品房##,无需卖房即可换新%@*#。
四是政府补贴模式**#%*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@#%%。
目前来看@*##,三方联动是各个城市主推的模式*@#@*,由于是基于市场自发行为@*#@,房企的资金压力�**%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*%@%。”李秀清介绍*@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出###@@,这一模式主要面临二手房市场调整压力#@#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%**@*,换房人无法快速售出二手房*@,交易周期过长%*,不一定能促成“以旧换新”@%*@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%@#,由于新房选择的局限性较大#@%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#@%,惠及面不广@*#。
政府或国企收购模式##%@,由于信用背书受到欢迎#%*##。但财政负担较大#@@%*,收购规模有限#*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*%,面对庞大的二手房挂牌量#%,显得杯水车薪*%#。另外还需考虑资金平衡@%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@@##,都存在资金平衡、盈亏的考验@%*#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向***,避免闲置空置@%#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@%#@,有条件可以采取该模式#%%%。”罗异铿说@@,而政府补贴模式*@%%@,目前一般仅在非一线城市实施%%,大部分城市的补贴力度也相对较小##。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@%%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#@#,住房“以旧换新”处于起步阶段%%%@,实施时间较短*%*#,并且不少地方仍待出台具体实施细则**#。但无论哪种“以旧换新”模式@#@##,都是一场多方博弈#%#%,一些共性问题亟待解决##。
一方面#*,需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#@*%,单靠政府或市场的力量都十分有限@%,需要政府、企业、业主多方合力推进@*%。”罗异铿提醒#*#。因此@%*@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@@@%,多种模式相结合*@#%#,以产生更大效果%@%%@。
另一方面##*,“以旧换新”既关联着刚需买家##%*%,也关联换房卖家*#%,是一场“双向奔赴”%#%%,需要考虑更多细节和诚意#@#%。例如在政策层面进行完善和监督##。扩大政策覆盖面*#**,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#*##,换房人选择较少%%*。在促成交易方面**#**,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%%#@,政府还应制定规则%*@@%,确保各项优惠政策能落地%*@,比如契税减免、中介费减免等@%@%*。同时%@@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@,让业主放心地参与到“以旧换新”中@%##%。另外%*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%@。而对于参与的房企、国企等来说%#,首先要拿出有品质的房源*%@*@,此前有部分地方新房房源品质较低#*,甚至被认为是售不出的“边角料”###%*。
同时#%,需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下*#*,对旧房售出有约定时限@#@,但当前销售时间均较长#***@。“我们在实际操作中发现*#,例如有些房主对旧房的心理价位很高%*@,一直难以成交*#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*%,延长到半年左右%###。”李秀清说*%#。另外#*,也要确保参与的楼盘能正常交付@@#*#,并且对认购的定金要加强监管%*%,对于未能完成“以旧换新”的业主#*%,要能够按约定正常退还**@#%。
多位专家指出%**%@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*@@%,要更精细化、接地气@#%,尽可能满足各方诉求#***,才能落地见效%*%。(南方日报)