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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@#%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%**，在新一轮政策潮中****，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%#@%，几乎成为各地的“标配”#*#*。
据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*%%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%*@@，其他城市也在积极探索实施@%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#@@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*#@#。
5月15日起%%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%。记者从花都房地产行业协会获悉*%#@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@##，并且交了新房定金*%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@，当天反馈比较理想%%#%*，“相信后续效果会不错”#%@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@*%。
4月30日%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局%%。3月1日%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#%，以惠城区为试点%##%#。
4月23日**%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”###。
4月30日**#，中山6个部门联合发布措施@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%##*。同日%@%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*%%。
5月13日#@%，佛山发布13条房地产新政%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*#。
可以看出@@*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#。也有多地虽未“官宣”#@*#@，但也正探索实施#%*%#。比如在江门#@%*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%@##。博富控股总裁助理李秀清介绍@@##%，目前两个项目成交约20套@@%*，咨询客户过千组##*##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%#，截至目前#%%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*，并且预计还将有更多城市加入%%#@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%@*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*#%，由房企、中介机构、换房人共同完成*#%%#。换房人认购房企新房并优先锁定@@##@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*#@@。若一定期限内旧房售出*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*#，则房企退还新建商品住房认购金%#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%*#。从全国范围内来看***，目前#*@@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#%%%。
二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#@。比如在珠海%***，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*#，直接收购存量二手房以促成新房交易%@#。
三是政府收购模式#*@#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@*#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州###*#，由郑州城市发展集团为主体*@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%，同时换房者选购平台房源库中的新房%#。还有一些地方特色的延伸*##@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%，并将其全部用于购买商品房*##@，无需卖房即可换新%@#。
四是政府补贴模式@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@%**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#*@。
目前来看@@#@#，三方联动是各个城市主推的模式@*#*，由于是基于市场自发行为@#**，房企的资金压力�##@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%**。”李秀清介绍***@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%##，换房人无法快速售出二手房@%，交易周期过长%*%，不一定能促成“以旧换新”###。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%，由于新房选择的局限性较大%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等***%#，惠及面不广**。
政府或国企收购模式@%@@#，由于信用背书受到欢迎@@。但财政负担较大%@@，收购规模有限*#@*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%，面对庞大的二手房挂牌量@@%#%，显得杯水车薪@#*@*。另外还需考虑资金平衡*%#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等####，都存在资金平衡、盈亏的考验@#%%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#*，避免闲置空置*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%*，有条件可以采取该模式@#*。”罗异铿说**%#，而政府补贴模式%@，目前一般仅在非一线城市实施%#%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%#，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短*#*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%##。但无论哪种“以旧换新”模式**%，都是一场多方博弈#@#，一些共性问题亟待解决##%。
一方面###，需要多方合力推进@%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*@，单靠政府或市场的力量都十分有限@*@，需要政府、企业、业主多方合力推进#%@。”罗异铿提醒**#%#。因此@@#@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*@@#，多种模式相结合##，以产生更大效果#%%。
另一方面@%@#，“以旧换新”既关联着刚需买家##%#，也关联换房卖家%*@@%，是一场“双向奔赴”##@，需要考虑更多细节和诚意#%*##。例如在政策层面进行完善和监督%*#**。扩大政策覆盖面@%@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%%%#，换房人选择较少#@#@。在促成交易方面**%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@##，政府还应制定规则%*@%#，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等@#。同时%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%**%%。另外@**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*%%*。而对于参与的房企、国企等来说#@，首先要拿出有品质的房源%%*#，此前有部分地方新房房源品质较低@#%#@，甚至被认为是售不出的“边角料”#@。
同时#%@，需要适当延长置换时间@%%%。“以旧换新”规则下*@***，对旧房售出有约定时限#%@##，但当前销售时间均较长*%#*。“我们在实际操作中发现@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@#，一直难以成交@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#，延长到半年左右%@**%。”李秀清说%%。另外*@%，也要确保参与的楼盘能正常交付%@，并且对认购的定金要加强监管**%，对于未能完成“以旧换新”的业主@*%#%，要能够按约定正常退还#@。
多位专家指出%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@，要更精细化、接地气@@@，尽可能满足各方诉求*%*#，才能落地见效%%。（南方日报）