大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:39:00
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@@%*，在新一轮政策潮中#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%，几乎成为各地的“标配”@@。
据不完全统计%**%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策***%#，大湾区也已有6城“官宣”入局##@#*，其他城市也在积极探索实施%%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@#*。
5月15日起*#*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#*。记者从花都房地产行业协会获悉@%@@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%*#，并且交了新房定金#%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*%*，当天反馈比较理想@@*#*，“相信后续效果会不错”%**#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%##@。
4月30日*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*@@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#**。
广东多城“官宣”入局%%。3月1日##%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@%，以惠城区为试点#@。
4月23日%#@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@*@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”##*#@。
4月30日##，中山6个部门联合发布措施**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#。同日*@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%#%。
5月13日*%，佛山发布13条房地产新政%*%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%。
可以看出@##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@。也有多地虽未“官宣”##%*，但也正探索实施##。比如在江门@%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍#*#%*，目前两个项目成交约20套*#%，咨询客户过千组##*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@*%#，截至目前*#%%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@，并且预计还将有更多城市加入%%%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%#@%@。换房人认购房企新房并优先锁定@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*。若一定期限内旧房售出%*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**%@，则房企退还新建商品住房认购金%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%%%*。从全国范围内来看@#，目前*%@%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#@。
二是房企收购模式*%@*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%##@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#***。比如在珠海%@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%#%。
三是政府收购模式@%%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@**@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%%，由郑州城市发展集团为主体%@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#，同时换房者选购平台房源库中的新房@*#@@。还有一些地方特色的延伸#*@@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%**#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@**@，并将其全部用于购买商品房#**，无需卖房即可换新@@。
四是政府补贴模式##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@%#。
目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式*@，由于是基于市场自发行为*%##@，房企的资金压力�%*%@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%**@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#@*。”李秀清介绍#*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*@，换房人无法快速售出二手房@%@，交易周期过长%%#，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#**，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%#*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广*%*#。
政府或国企收购模式**%*%，由于信用背书受到欢迎**。但财政负担较大@@#%，收购规模有限#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%，面对庞大的二手房挂牌量##*%*，显得杯水车薪@%%@。另外还需考虑资金平衡*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%**#*，都存在资金平衡、盈亏的考验*##@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*%#，避免闲置空置**#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#@*，有条件可以采取该模式%#*。”罗异铿说@@*#%，而政府补贴模式#*%*@，目前一般仅在非一线城市实施##%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%**#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@##，住房“以旧换新”处于起步阶段@@@，实施时间较短##*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#%。但无论哪种“以旧换新”模式**，都是一场多方博弈***%，一些共性问题亟待解决*%*@%。
一方面**，需要多方合力推进#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*，单靠政府或市场的力量都十分有限%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒#%%。因此##@@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##%*，多种模式相结合#*%，以产生更大效果%%@。
另一方面*@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%%%*，也关联换房卖家#**%，是一场“双向奔赴”#@@#*，需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督@%%*。扩大政策覆盖面*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#%%%，换房人选择较少@@。在促成交易方面####*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@##，政府还应制定规则%%@#，确保各项优惠政策能落地#*@，比如契税减免、中介费减免等#*。同时*#@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说*%*，首先要拿出有品质的房源#@#，此前有部分地方新房房源品质较低#***，甚至被认为是售不出的“边角料”##。
同时#@，需要适当延长置换时间*@#%。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限*@%，但当前销售时间均较长#*#。“我们在实际操作中发现%%@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@@@%，一直难以成交%@%%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右#%*%。”李秀清说%@。另外@@，也要确保参与的楼盘能正常交付##*#，并且对认购的定金要加强监管*%@，对于未能完成“以旧换新”的业主%@#*@，要能够按约定正常退还%#%。
多位专家指出#@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%%，要更精细化、接地气*#%，尽可能满足各方诉求*#，才能落地见效@*。（南方日报）
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