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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##%,在新一轮政策潮中@%@*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%#**,几乎成为各地的“标配”#*%%。
据不完全统计#@#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@,大湾区也已有6城“官宣”入局*@,其他城市也在积极探索实施@%%#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%%*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#*@**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%。
5月15日起%#%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动###。记者从花都房地产行业协会获悉##,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@#**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%#*,并且交了新房定金*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%##*#,当天反馈比较理想**,“相信后续效果会不错”##@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%%*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@**。
4月30日@%@%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。
广东多城“官宣”入局@%@%。3月1日***,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@@%#,以惠城区为试点##%。
4月23日*%@#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%**,在一线城市中首个落地“以旧换新”#@。
4月30日%@%*@,中山6个部门联合发布措施%%%*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%*#。同日**,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@%*。
5月13日#*##@,佛山发布13条房地产新政#%%*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*。
可以看出*%#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@*#%。也有多地虽未“官宣”##%@%,但也正探索实施#%*。比如在江门*@@@#,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*#*。博富控股总裁助理李秀清介绍**%,目前两个项目成交约20套#%*,咨询客户过千组%#*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%#,截至目前%*%@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%*##,并且预计还将有更多城市加入##*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#*,由房企、中介机构、换房人共同完成%@#%*。换房人认购房企新房并优先锁定*@*@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#@。若一定期限内旧房售出**,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@%#%,则房企退还新建商品住房认购金@##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@*##。从全国范围内来看#*@%,目前@*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式***#@。
二是房企收购模式**,房企按照评估价格收购换房人的二手房%*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*。比如在珠海%*#,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@,直接收购存量二手房以促成新房交易#*。
三是政府收购模式@*%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@@@@,由郑州城市发展集团为主体#@#*#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%,同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸*#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@*#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@#,并将其全部用于购买商品房##@#,无需卖房即可换新*%。
四是政府补贴模式@**,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##*@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*。
目前来看%@#,三方联动是各个城市主推的模式%@%%,由于是基于市场自发行为%#@,房企的资金压力�*%@#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适###。”李秀清介绍##,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%*##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@%*%,这一模式主要面临二手房市场调整压力@*#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%,换房人无法快速售出二手房#*,交易周期过长#%@,不一定能促成“以旧换新”#%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*%@#,由于新房选择的局限性较大%%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%%@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@@%,惠及面不广@#@。
政府或国企收购模式%*@,由于信用背书受到欢迎#%%%@。但财政负担较大@@,收购规模有限*@@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%##%,面对庞大的二手房挂牌量*%*@,显得杯水车薪#**#。另外还需考虑资金平衡##%@@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*%,都存在资金平衡、盈亏的考验#@#*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**@*,避免闲置空置*@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@@#,有条件可以采取该模式@@@@*。”罗异铿说#*,而政府补贴模式###%#,目前一般仅在非一线城市实施%@%,大部分城市的补贴力度也相对较小@*@@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进%*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@*#,住房“以旧换新”处于起步阶段@%@*,实施时间较短@%#*%,并且不少地方仍待出台具体实施细则#**#%。但无论哪种“以旧换新”模式%#*%,都是一场多方博弈##,一些共性问题亟待解决####@。
一方面###,需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@,单靠政府或市场的力量都十分有限*##@,需要政府、企业、业主多方合力推进**。”罗异铿提醒*%#%#。因此@#%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%*,多种模式相结合**@,以产生更大效果@#@**。
另一方面@%@,“以旧换新”既关联着刚需买家@**%%,也关联换房卖家@%,是一场“双向奔赴”@@,需要考虑更多细节和诚意%%#。例如在政策层面进行完善和监督##。扩大政策覆盖面%@%#*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**%**,换房人选择较少@%#@@。在促成交易方面@%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策****。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@*@,政府还应制定规则%%,确保各项优惠政策能落地%%@,比如契税减免、中介费减免等**%#。同时@@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*%*@,让业主放心地参与到“以旧换新”中@#%*@。另外%@%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@%@。而对于参与的房企、国企等来说*@,首先要拿出有品质的房源#*#%*,此前有部分地方新房房源品质较低@**@*,甚至被认为是售不出的“边角料”*#@%@。
同时#%@,需要适当延长置换时间@%*#*。“以旧换新”规则下#@#*#,对旧房售出有约定时限%%@%,但当前销售时间均较长##。“我们在实际操作中发现%@#@,例如有些房主对旧房的心理价位很高%**@@,一直难以成交*#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%,延长到半年左右@%#。”李秀清说%#@。另外@*,也要确保参与的楼盘能正常交付##@,并且对认购的定金要加强监管@##*@,对于未能完成“以旧换新”的业主%@*,要能够按约定正常退还#*@%%。
多位专家指出%#%*%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*#@,要更精细化、接地气%@,尽可能满足各方诉求#*@,才能落地见效#*@@。(南方日报)