大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:19:27
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@%@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**@*，在新一轮政策潮中**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*，几乎成为各地的“标配”@##@#。
据不完全统计*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%，大湾区也已有6城“官宣”入局#%，其他城市也在积极探索实施@@@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@*%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**#。
5月15日起@**@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@%@%。记者从花都房地产行业协会获悉%#%%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*%，并且交了新房定金@#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#，当天反馈比较理想%*#*，“相信后续效果会不错”*@@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@@*@。
4月30日@@*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局#@。3月1日@*@##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*#**，以惠城区为试点@#%*@。
4月23日#%##%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%。
4月30日*%%#，中山6个部门联合发布措施@%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#%%。同日##%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日%#*#，佛山发布13条房地产新政*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*#。
可以看出*%@@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#。也有多地虽未“官宣”%@#@@，但也正探索实施*#*。比如在江门%#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@@@。博富控股总裁助理李秀清介绍#*，目前两个项目成交约20套#%，咨询客户过千组**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的####。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@，截至目前#@@%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#*%#，并且预计还将有更多城市加入%*#%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%**%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@##@，由房企、中介机构、换房人共同完成#@。换房人认购房企新房并优先锁定%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#*。若一定期限内旧房售出@%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@*%@，则房企退还新建商品住房认购金**@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#%。从全国范围内来看%*#，目前#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@#。
二是房企收购模式*##*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#@#。比如在珠海#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@%#%，直接收购存量二手房以促成新房交易@%%%。
三是政府收购模式*##@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州##，由郑州城市发展集团为主体##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%，同时换房者选购平台房源库中的新房#@。还有一些地方特色的延伸@*%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*，并将其全部用于购买商品房%%*@%，无需卖房即可换新*@@@*。
四是政府补贴模式**@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*#。
目前来看##%*，三方联动是各个城市主推的模式#@，由于是基于市场自发行为@@，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%*%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@#。”李秀清介绍@%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@，换房人无法快速售出二手房**@，交易周期过长#%#，不一定能促成“以旧换新”%#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%%@#，由于新房选择的局限性较大%#%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%#，惠及面不广@#。
政府或国企收购模式*#@@#，由于信用背书受到欢迎%@*。但财政负担较大*##，收购规模有限%*#*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%@@%，面对庞大的二手房挂牌量%@@@，显得杯水车薪*@#。另外还需考虑资金平衡%**%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%，都存在资金平衡、盈亏的考验@@%*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*@#，避免闲置空置*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@*#@，有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说@#，而政府补贴模式%%@#%，目前一般仅在非一线城市实施**@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小#%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%##%，实施时间较短*#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则###%。但无论哪种“以旧换新”模式@*#%，都是一场多方博弈@#，一些共性问题亟待解决%**%*。
一方面@@@，需要多方合力推进@%*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@@*%，单靠政府或市场的力量都十分有限**，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒%#。因此%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**，多种模式相结合#%*%，以产生更大效果*@。
另一方面#*#，“以旧换新”既关联着刚需买家%##@，也关联换房卖家#%@，是一场“双向奔赴”%@，需要考虑更多细节和诚意#%。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面#%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*，换房人选择较少#@#*#。在促成交易方面***，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*@@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*#*，政府还应制定规则#@%@，确保各项优惠政策能落地%*，比如契税减免、中介费减免等###。同时*#%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@*。另外#*##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%%。而对于参与的房企、国企等来说%*，首先要拿出有品质的房源%#，此前有部分地方新房房源品质较低**，甚至被认为是售不出的“边角料”*#%@。
同时#@，需要适当延长置换时间#%%。“以旧换新”规则下#**，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长%**。“我们在实际操作中发现%*%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@###，一直难以成交%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#%%，延长到半年左右#*#。”李秀清说%*##。另外#%，也要确保参与的楼盘能正常交付##，并且对认购的定金要加强监管%##*@，对于未能完成“以旧换新”的业主@@@#@，要能够按约定正常退还%*@%。
多位专家指出*#@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#@*，要更精细化、接地气#*@*，尽可能满足各方诉求*@##，才能落地见效@#%。（南方日报）
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