58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束##@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析**，整体来看%*@%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点*%*@@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看%##*#，2023年#@，物管行业呈现明显分化的特点#@。

　　据中指研究院统计数据显示@*，58家上市物企中**#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元**@%#，最后一名仅3.4亿元@@%#%，为中天服务@*#%。

　　头部企业优势明显##%，“碧万绿”取得收入的前三名@*##。其中#@#，2023年##，碧桂园服务实现营收426.1亿元%@@%*，同比增长3%%%@@*，营收规模排名第一#%*#。其次是万物云@**##，实现总收入约332亿元@%%#，同比增长10.2%@*@*%。第三是绿城服务##，收入173.9亿元*%%@，同比增长17.08%*#@*#。不过%#@@*，对比来看@@@，第三名与前两名差距较大*#*@#。

　　第二梯队的物企*#@，收入规模在100亿元-160亿元#@*%，阵营内差距较小#%。其中%%%@，雅生活收入154.4亿元*@，保利物业150.6亿元*@*@，华润万象生活147.7亿元%@*@@，中海物业130.5亿元%%，恒大物业124.9亿元%##。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*@##，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@#@#*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@##*@，共17家%@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右**@#。

　　从上市物企营收增速来看***#@，2023年回落明显@@%%。克而瑞数据显示*@*@，2023年#@#%@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%*，均值为48.85亿元#*，同比增长14.34%%#，增速较上年同期下降4.7个百分点%#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#%#*，同比增长8.6%*@@*%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点#@，下滑幅度整体较大*@@*@。

　　对于收入增速下滑原因@%%%，亿翰智库分析*#，一方面是受到地产开发下行影响%%*#*，增量市场交付有所减少*#@@#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外#@*#@，增值服务收入也有所减少##*@@，同样受上游房地产企业影响#%，物企主动缩减非业主增值服务收入@#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*@*。

　　具体来看*#，中指研究院统计的58家上市物企中@##%#，44家营收实现同比增长%#%，14家出现下降##。增幅排在第一的是建发物业%%@%，同比增长55.83%；其次是滨江服务#*%%，增幅41.69%；第三是苏新服务*%，增幅35.73%*#%*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#@*，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%%。值得关注的是@@%*%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%#，营收也出现下降@@%*。世茂服务营收82.03亿元%*%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元@@，同比下降1.64%*%。此外#@*#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%**@*，营收也都出现下滑@*#@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@#，2023年物管行业整体是增收不增利%*@%，部分企业不仅利润下降%**，还出现亏损%@*。

　　58家上市物企中@%，49家实现盈利*#@@*，9家处于亏损状态##@。其中**，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@%，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业*%@@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务##%#，利润规模在5.2亿-7.5亿元%##。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*@##。其中金科服务亏损最多%%，其次是建业新生活、佳兆业美好%%*。

　　年报显示@@#*，2023年#*@，金科服务净亏损9.82亿元@#，归母净亏损9.51亿元*@%%#。建业新生活亏损约5.78亿元#**%#，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@@，2022年同期为5.62亿元*@*%。

　　从净利润同比增速来看%#*@@，58家物企中%#*，刨除9家亏损企业%@@#，28家企业净利润同比增长###，21家同比下降#**%%。其中***#，增速最高的是建发物业##，净利润5.47亿元#**@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@###@，净利润7015万元%%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%@%，同比增长32.96%###%%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@%**@。其中##%%%，世茂服务降幅最大%#，净利润3.17亿元%**，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@%，同比下降108.41%；另外@*@@#，弘阳服务同比下降84.83%%%#。

　　对于下降原因*%，弘阳服务称#@%，由于地产行业市场环境的不利影响@#@@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*@#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@*#，降幅高达46.3%*@#。

　　整体来看@%*%#，2023年%@@*，上市物企增长质量有待提高*%%*。从行业层面来看##，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%#，同比增长6.8%*@，利润增速并未跑赢营收增速%*@。其中##@，共24家物企出现毛利润下滑%%*#@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%%，物业企业2023年利润下降**%，其实不是物业公司本身的问题@@%#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*@*##，2023年只不过是逐步回到真实的状态@%%*#，当然#*%#%，也有一些物业企业进行了大量收并购**#@*，但实际上并没有完成所收购企业的融合@%*@%，或者未能真正达到原来的收购预期##@，导致大量计提商誉减值@@#@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@%*#。此外*%%@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清#*#@，这也导致了利润下降###@，而这可能是一个短时的现象@*。

　　此外@@，从盈利水平来看*@##@，过半上市物企毛利率同比下降#@@。中指研究院统计的58家物企中@@，平均增速为-1.45%##，其中***，19家同比增幅为正@#，39家增幅为负#%*%，典型的增收不增利@%*#。具体来看#%%，降幅最大的是德商产投服务##@*，毛利率为26.84%***，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#*#%@，毛利率24.94%%#，同比下降6.95个百分点%##*%。

　　亿翰智库称@****，从利润率角度来看#%%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌**，2023年平均毛利率约为20.25%%@%*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@*%#，净利率以及归母净利率相对保持稳定@@%@。

　　万物云董事长朱保全认为@@@*#，当下%#*，很多企业毛利下滑*@%*%，其实就是财务报表的一次清洗@*##，过去来自于关联单位的业务比例高##，毛利也高*%，关联收入比例下降了@#*@%，毛利自然下降了@*#*。

　　对于盈利水平的下降#**%#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%%#@#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*@*%#。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*@%##，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@*#，是对于关联企业的减值拨备#@%@#。受地产开发流动性危机影响%#@%#，关联方应收款风险上升#@#%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备##。

　　对于利润下降#@%#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%@。其称*#，出于谨慎性原则%%#，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元**。

　　建业新生活公告也指出@*#*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%@#%%，导致该分部收入和盈利能力下降%#。

　　据了解@*%%，2023年#*，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@#@%，同比大增548.41%%%%@%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%%*%#。

　　此外**，弘阳服务利润显著下降%%#%*，主要因房地产行业市场环境变动#%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*@%。数据显示#@*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*%*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%#*##%。

　　还有雅生活#*#@*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@@%，同比增长14.9%%%%#%。

　　雅生活指出@**#，净利润下滑的原因%@，一是业务结构调整@*#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*@%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@%#*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@%%@，2023年%##%，部分企业关联方面临流动性困境**，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加***，坏账风险加大@@*@，利润“失血”@@@%%。不过@*%*#，商誉及无形资产占净资产的比重下降%#，商誉减值对物企利润的冲击减弱#***@，但企业出于谨慎考虑@*%，计提商誉减值准备#@@@@，对利润的影响仍需时间消化*%@。其中%*，国企凭借稳定关联方的加持*#@，受减值影响较低@%#，利润及利润率仍有保障@%#*@。

　　牛晓娟进一步称**%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%*#%@，物企仍需进一步提升自身的独立性@*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#*@#，通过招投标、合资合作、并购等方式###@%，降低关联方项目供给占比%@*@%，使业务开展更加科学合理*@#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#@*%*，地产开发行业遭遇现金流挑战%#%@，违约不断%@，对于关联度较高的物业企业来说@%#，有了前车之鉴%**@#，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#@##。

　　在2023年物企业绩发布会上##*%*，“经营性现金流”成为高频词之一@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*##*#，行业内的流动比率均值约为1.86@@，处于良好的合理区间@*。其中52家物企的流动比率大于1%##@#，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%@@。

　　克而瑞显示#%%@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#@#，较同期增长10.4%@##%，增速由负转正%%#@#，7成以上的企业现金及现金等价物提升%@。

　　其中%@*，万物云现金及现金等价物最高%@@，为157.45亿元；其次是华润万象生活*#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*@**，为126.37亿元*#@*%。

　　从经营性现金流净额表现来看***#%，企业安全系数也正在提高@##。多家上市物企盈余保障倍数超过1@**@，如世茂服务该比例高达3.25@#。

　　即便如此*##，仍要关注应收账款的潜在风险@*。从整体情况来看@%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元##，同比增长13.45%#*%%*，较上年同期下降19.9个百分点#*@@%，但仍高于营收增速(7.19%)%%%*@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象#@#@，下降的企业不足2成%#*，应收账款回收难度依然较大%###@，坏账风险依然存在@%%@。

　　以建业新生活为例@*@，2023年*@@%%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%%*@，占总规模比例约57.01%@#，虽然呈下降趋势@**#，但是这个比例仍然较高%*，业绩未能摆脱地产公司的影响#***#。

　　牛晓娟指出*%##，总体来看@@*，随着企业独立性的进一步提升#%@%@，在经历了前两年大额计提减值后@%，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转*@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*#@%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%%*%%，有业内人士分析*@#，物企整体盈利水平仍将持续下降@%#@@。那么@##*，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*@%%#，构建服务价格动态调整机制*##，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#*%@%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@#*%。

　　展望未来%%，牛晓娟认为%@*，物业企业为实现业绩增长@%#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设****。从行业长远发展看#@，做好基础服务的同时@**@@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后##，如何充分发掘物业的自身优势@*%，进一步激活多元赛道潜力%@*##，是行业面临的重要课题@#@#，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%@*%%。

　　牛晓娟进一步指出@#*，物业服务企业要顺势而为%#，积极拥抱科技%@%，将新技术不断应用于管理和服务@%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%%，不断打破服务边界#*#%，满足不同业态的物业管理需求*@，开启“智慧物管”新时代%@。

　　牛晓娟表示%%，随着行业发展节奏放缓#*%，由高速发展转为高质量发展%%#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求%**#@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%#%%*，物业服务质量与员工的素质息息相关#*%%%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%*%#*，招聘更多专业人才@@%**，实现组织结构的优化及员工素质的提升#%@#%，为企业未来发展积蓄能量##%#。

　　“总体来看%%*，物管行业虽然步入低速增长时代@%*@*，但仍充满机遇##%。未来%#@%@，物企仍将顺势而为%@%，不断开拓创新#*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*@@%@。”牛晓娟说#%@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报