大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@*#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#%，在新一轮政策潮中%##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@，几乎成为各地的“标配”@@#。

　　据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##%@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@@%，其他城市也在积极探索实施@*%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%#%*。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@@@%。

　　5月15日起@#@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@#@。记者从花都房地产行业协会获悉#*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**%，并且交了新房定金@**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*@#，当天反馈比较理想#@，“相信后续效果会不错”*##%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#**#。

　　4月30日%**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@。

　　广东多城“官宣”入局%*%%。3月1日@@@*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**#@@，以惠城区为试点###。

　　4月23日@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%**##，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。

　　4月30日@%，中山6个部门联合发布措施##*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*##*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#。

　　5月13日#*%*，佛山发布13条房地产新政*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%@@。

　　可以看出@%*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**。也有多地虽未“官宣”###*，但也正探索实施*%%#。比如在江门@#%%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%*##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#**@。博富控股总裁助理李秀清介绍@#%#@，目前两个项目成交约20套%%*，咨询客户过千组#@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##@%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@*#@%，截至目前@#%**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@，并且预计还将有更多城市加入%#%%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@%%%，由房企、中介机构、换房人共同完成#@%@。换房人认购房企新房并优先锁定%##%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#*%#。若一定期限内旧房售出#***，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**，则房企退还新建商品住房认购金**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*#。从全国范围内来看%#%%，目前@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@。

　　二是房企收购模式*@#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*#@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海%##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@@，直接收购存量二手房以促成新房交易@*%#。

　　三是政府收购模式**#%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州*##*，由郑州城市发展集团为主体%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房@*###。还有一些地方特色的延伸%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#%*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%*#%，并将其全部用于购买商品房@@#%@，无需卖房即可换新**#。

　　四是政府补贴模式*@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%#*。

　　目前来看@%%，三方联动是各个城市主推的模式%%@#，由于是基于市场自发行为%#@，房企的资金压力蠤@*#%。�且更容易让利换房者和中介机��%*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##%%。”李秀清介绍@%%*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@#*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@，换房人无法快速售出二手房#@*#，交易周期过长*@*，不一定能促成“以旧换新”#%*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#*%#%，由于新房选择的局限性较大%@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##@**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**%@，惠及面不广**@#。

　　政府或国企收购模式@#%*#，由于信用背书受到欢迎@#%。但财政负担较大*@，收购规模有限*@%#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**%@#，面对庞大的二手房挂牌量***##，显得杯水车薪%%*。另外还需考虑资金平衡#*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%@，都存在资金平衡、盈亏的考验##*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##%#*，避免闲置空置@@@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*@，有条件可以采取该模式#@@**。”罗异铿说%**@，而政府补贴模式**，目前一般仅在非一线城市实施@%*@，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#***，住房“以旧换新”处于起步阶段@#*，实施时间较短%%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#@@。但无论哪种“以旧换新”模式@%#，都是一场多方博弈*@#*，一些共性问题亟待解决#%*#。

　　一方面@%@%，需要多方合力推进%%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@*%，单靠政府或市场的力量都十分有限*@**@，需要政府、企业、业主多方合力推进@@#%。”罗异铿提醒*#*@#。因此#*%##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@#*，多种模式相结合#@#@，以产生更大效果*%##。

　　另一方面@%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家*@，也关联换房卖家#@%，是一场“双向奔赴”%#%##，需要考虑更多细节和诚意*#**。例如在政策层面进行完善和监督@@。扩大政策覆盖面%@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%%，换房人选择较少*#@。在促成交易方面@%%*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*，政府还应制定规则@#%，确保各项优惠政策能落地#@#，比如契税减免、中介费减免等%@@。同时@%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**@@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外#%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@*。而对于参与的房企、国企等来说*@@*@，首先要拿出有品质的房源@@%，此前有部分地方新房房源品质较低@%**，甚至被认为是售不出的“边角料”@*%。

　　同时@#，需要适当延长置换时间@@*%*。“以旧换新”规则下#%%@，对旧房售出有约定时限%##%，但当前销售时间均较长%#%@#。“我们在实际操作中发现##@#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@@#，一直难以成交*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限###%*，延长到半年左右%@%#。”李秀清说@#@#*。另外@*#，也要确保参与的楼盘能正常交付%@@*，并且对认购的定金要加强监管**，对于未能完成“以旧换新”的业主@#，要能够按约定正常退还%#@@%。

　　多位专家指出*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**，要更精细化、接地气*#%*@，尽可能满足各方诉求*##%#，才能落地见效@#@。（南方日报）