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政策支持下，“备老经济”如何下好养老“先手棋”？
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%*@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#%，在新一轮政策潮中#*@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@*，几乎成为各地的“标配”@*@%。
据不完全统计##@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局#%%，其他城市也在积极探索实施@*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%**。
5月15日起%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@***。记者从花都房地产行业协会获悉*#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##%*#，并且交了新房定金%@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#@%，当天反馈比较理想#%#%，“相信后续效果会不错”%*%*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%**@*。
4月30日*%%@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*%@。
广东多城“官宣”入局%@。3月1日%%@*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##%@#，以惠城区为试点%#%#@。
4月23日@*%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%*@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*@#。
4月30日%@，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@。同日%@#@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@@@。
5月13日%*%#，佛山发布13条房地产新政%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@@#。
可以看出##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。也有多地虽未“官宣”@*@#，但也正探索实施@#*。比如在江门*#*#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@***。博富控股总裁助理李秀清介绍##%#*，目前两个项目成交约20套*%@*#，咨询客户过千组@#%@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*#**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@%，截至目前%*%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%%，并且预计还将有更多城市加入@%*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*#，由房企、中介机构、换房人共同完成#%@#@。换房人认购房企新房并优先锁定@*@*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#@*。若一定期限内旧房售出%@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#@@，则房企退还新建商品住房认购金%%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@#。从全国范围内来看**@*，目前*#*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#*%*。
二是房企收购模式@***，房企按照评估价格收购换房人的二手房@*%@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#***。比如在珠海*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%*%#，直接收购存量二手房以促成新房交易%@%#。
三是政府收购模式@***，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@，由郑州城市发展集团为主体*@#@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##**%，同时换房者选购平台房源库中的新房%###@。还有一些地方特色的延伸%*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@@*%，并将其全部用于购买商品房@**%%，无需卖房即可换新##。
四是政府补贴模式%#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%。
目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式#*%#，由于是基于市场自发行为%##*#，房企的资金压力�*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#%@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**%#。”李秀清介绍*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@%*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#*%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@#@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*#@，换房人无法快速售出二手房@#，交易周期过长%@*，不一定能促成“以旧换新”*%@##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##*%#，由于新房选择的局限性较大%%@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@##，惠及面不广%*。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎%#*。但财政负担较大**@%@，收购规模有限@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%，面对庞大的二手房挂牌量##**，显得杯水车薪%*%。另外还需考虑资金平衡*#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##@，都存在资金平衡、盈亏的考验*##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@#，避免闲置空置%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%，有条件可以采取该模式#*%。”罗异铿说**%@*，而政府补贴模式%#，目前一般仅在非一线城市实施@###，大部分城市的补贴力度也相对较小**@*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%%%#，住房“以旧换新”处于起步阶段@@，实施时间较短**，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%@。但无论哪种“以旧换新”模式##@%，都是一场多方博弈@*@#，一些共性问题亟待解决#%@*。
一方面*%*%*，需要多方合力推进*@#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%，单靠政府或市场的力量都十分有限***#%，需要政府、企业、业主多方合力推进%##*。”罗异铿提醒*@###。因此%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#@##，多种模式相结合%%@，以产生更大效果*#。
另一方面@@#，“以旧换新”既关联着刚需买家%#@#，也关联换房卖家%@*，是一场“双向奔赴”##，需要考虑更多细节和诚意%%*。例如在政策层面进行完善和监督**。扩大政策覆盖面**%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘####%，换房人选择较少*%@。在促成交易方面#*%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@@，政府还应制定规则*#%*，确保各项优惠政策能落地*@*@%，比如契税减免、中介费减免等#%。同时%#*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@#%。另外*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@。而对于参与的房企、国企等来说@%%@#，首先要拿出有品质的房源*@@%@，此前有部分地方新房房源品质较低#%%*@，甚至被认为是售不出的“边角料”%%***。
同时@%@，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下#%，对旧房售出有约定时限#%#，但当前销售时间均较长%@。“我们在实际操作中发现@@%%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@#%#，一直难以成交#*%@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%@#@，延长到半年左右@#。”李秀清说#*##。另外%@@@，也要确保参与的楼盘能正常交付@*#@*，并且对认购的定金要加强监管**%，对于未能完成“以旧换新”的业主%#@%，要能够按约定正常退还*@##。
多位专家指出@####，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@##，要更精细化、接地气@%@#，尽可能满足各方诉求**，才能落地见效*%#%@。（南方日报）