大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:28:27 no.XX Studio

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  大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

  新一轮“去库存”@%@@,各地如何应对?

  房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@*#%。

  自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%,在新一轮政策潮中%#@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*#@@,几乎成为各地的“标配”%%。

  据不完全统计%%#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@,大湾区也已有6城“官宣”入局*%**,其他城市也在积极探索实施##*%*。

  住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%#%%。�

  ●南方日报记者 张子俊

  广东响应情况如何?

  已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@#。

  5月15日起*#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#*%。记者从花都房地产行业协会获悉@%#@@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#,并且交了新房定金@#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#,当天反馈比较理想*@*%,“相信后续效果会不错”@%*@%。

  此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*%%*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%@@*。

  4月30日%*%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%。

  广东多城“官宣”入局%%*。3月1日*%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#*#,以惠城区为试点%@@*@。

  4月23日@*%*@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@%%,在一线城市中首个落地“以旧换新”%*#%。

  4月30日##%,中山6个部门联合发布措施%%#@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@@##。同日##@%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#**。

  5月13日@##@,佛山发布13条房地产新政%#@#%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@##@#。

  可以看出@@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**%@。也有多地虽未“官宣”**,但也正探索实施*#%@#。比如在江门@#@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*##%。博富控股总裁助理李秀清介绍%@#%,目前两个项目成交约20套**@,咨询客户过千组##%#%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的***。”

  “以旧换新”如何运作?

  主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

  据中指研究院监测数据显示##%@,截至目前@#@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@,并且预计还将有更多城市加入*%%。

  广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*@%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*##@。

  一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%*%#,由房企、中介机构、换房人共同完成##*。换房人认购房企新房并优先锁定%%%*%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@。若一定期限内旧房售出#*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@##%#,则房企退还新建商品住房认购金*%%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%##%。从全国范围内来看*@@%,目前%@@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%。

  二是房企收购模式*%#,房企按照评估价格收购换房人的二手房@@**,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*。比如在珠海*%%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%@@,直接收购存量二手房以促成新房交易%@。

  三是政府收购模式#*@,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%@%@,由郑州城市发展集团为主体@#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@#*,同时换房者选购平台房源库中的新房@@@##。还有一些地方特色的延伸#*#*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*#@#,并将其全部用于购买商品房@%%%#,无需卖房即可换新#**。

  四是政府补贴模式%#%@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@%%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#@。

  目前来看**@,三方联动是各个城市主推的模式%**,由于是基于市场自发行为##**,房企的资金压力�*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#*。”李秀清介绍%###,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%%。

  不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*@#%,这一模式主要面临二手房市场调整压力#@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*,换房人无法快速售出二手房@*@%@,交易周期过长*#@,不一定能促成“以旧换新”@@#@。

  房企收购模式暂时只有少数企业开展###*@,由于新房选择的局限性较大#**#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%%##,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@%#*,惠及面不广*%*。

  政府或国企收购模式%*,由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大###*@,收购规模有限**,如郑州试点收购500套、南京收购2000套##,面对庞大的二手房挂牌量@*#,显得杯水车薪%%*。另外还需考虑资金平衡%@@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%*@,都存在资金平衡、盈亏的考验%#@*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@,避免闲置空置%*@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*,有条件可以采取该模式%%%##。”罗异铿说*@*#%,而政府补贴模式%*%,目前一般仅在非一线城市实施%@*@,大部分城市的补贴力度也相对较小%*@。

  共性问题如何解决?

  住房“以旧换新”需要多方合力推进##,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

  当前###,住房“以旧换新”处于起步阶段@@*,实施时间较短@*,并且不少地方仍待出台具体实施细则##*%。但无论哪种“以旧换新”模式*@%#@,都是一场多方博弈#**#*,一些共性问题亟待解决**#%%。

  一方面@**%*,需要多方合力推进#*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@#@%,单靠政府或市场的力量都十分有限%@@@,需要政府、企业、业主多方合力推进%##*#。”罗异铿提醒*%*。因此##%#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%##,多种模式相结合*#@*%,以产生更大效果@#%@*。

  另一方面##%**,“以旧换新”既关联着刚需买家%%%,也关联换房卖家%#%*,是一场“双向奔赴”%#@@,需要考虑更多细节和诚意#%@%。例如在政策层面进行完善和监督%%%。扩大政策覆盖面*#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@%,换房人选择较少@%%#。在促成交易方面#@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%#。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@%@*,政府还应制定规则*%,确保各项优惠政策能落地#####,比如契税减免、中介费减免等***@。同时@*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%*%,让业主放心地参与到“以旧换新”中%%#%%。另外%@##@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@。而对于参与的房企、国企等来说*%%,首先要拿出有品质的房源%***,此前有部分地方新房房源品质较低%*%%%,甚至被认为是售不出的“边角料”%*@。

  同时%**#,需要适当延长置换时间%@*。“以旧换新”规则下*##**,对旧房售出有约定时限@*,但当前销售时间均较长@@#。“我们在实际操作中发现@@%@%,例如有些房主对旧房的心理价位很高@####,一直难以成交@@#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@*#,延长到半年左右**#%%。”李秀清说*%*@。另外@@@,也要确保参与的楼盘能正常交付@@@@,并且对认购的定金要加强监管@%@**,对于未能完成“以旧换新”的业主@@#,要能够按约定正常退还%*。

  多位专家指出%@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%%,要更精细化、接地气@%@**,尽可能满足各方诉求@*#@*,才能落地见效*%%@%。(南方日报)

【编辑:李岩】

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