楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题%#。日前@#@，中共中央政治局召开会议@%#@#，分析研究当前经济形势和经济工作%#，在针对房地产市场的表述中%@%**，会议强调%%##%，要持续防范化解重点领域风险%%@。继续坚持因城施策#@@，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任#**，切实做好保交房工作#%#%，保障购房人合法权益@@。同时*%@，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%@*，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%@*@@，抓紧构建房地产发展新模式**，促进房地产高质量发展%*@*。

　　其中%%*@*，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段##*。当前@#@，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限%*#%，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本%*#*#。与此同时%#*，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布*#，这一轮“去库存”##，有望促使房地产市场更加平稳健康发展*@#。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前*%%@#，全国多地的购房政策发生了众多变化%#@**。其中*%，住房“以旧换新”%@*，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日#***，深圳市启动“换馨家”活动%*，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售@@%@#，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”#@%*，国企平台或开发商直接收购旧房#%*%，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息#@*@，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作#@%*。根据中指研究院监测数据@*@*，截至5月6日**@，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@@，并预计2024年将有更多城市出台配套政策%%*%%，进一步促进置换需求释放%@%*。

　　作为购房款的重要支出选项#*，住房公积金也是各地积极调整的政策手段**#。5月6日%**，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%*##。此前4月%%%*@，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政%%，直接降低购房人的购房成本*@*。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力%%*%%，各地还对房贷利率下限进一步放宽%%。5月7日@#*@#，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限@%%。据悉*%%，4月以来#%@*@，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限#%#@*，既包含三、四线城市**@#*，也有热门二线城市%@#*。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况*#，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策**@#，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’%@%#，实实在在降低了购房成本和交易成本@#%。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示#%。

　　此外%%###，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉%%###。4月30日@%@%，北京市时隔13年再次优化住房限购政策*%，核心内容是在现有限购政策基础上*%，对该市“五环”外增加一套购房指标#%。5月6日#*，深圳分区优化住房限购政策*###，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房%##，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年@#%#。5月9日%*@##，杭州市全面取消住房限购*#，全市范围内购买住房*#*#@，不再审核购房资格#%*，同时%*#，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户%*#*，不再受学历等限制*%*@#。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策%@#@，说明此举有非常强的导向性%**，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点*#。我们认为%#@#@，无论从哪个城市来讲@#%#@，购房政策都是空前的宽松#%*，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响##%*，提振市场情绪@%*@。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出*%*，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@#。“这里的存量房产@@**#，一般要理解为是二手房房源#@#%，而不是房企的一手房库存@*%。虽然从广义上理解@%，两者也都是存量房产的概念@*@，但从狭义角度看@#%，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’#%@#。”严跃进谈道**@*，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题%%#。”

　　“当前%##*，存量房已经是市场主要供应了%@@@#，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大*@*#，而且二手房去化周期远比新房要大@*##。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示*%#*#，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪%*#。”

　　据记者检索#@**，线上房产交易平台链家显示%*%%*，截至5月9日中午*@##，广州二手房挂牌量约14.6万套#*，北京约14.3万套*@*#%，上海约6.8万套#*，深圳约4.7万套@#%%，杭州约15.4万套##@%。中指研究院统计数据显示*#%，2024年4月#@*%#，百城一手房价格环比上涨0.27%*%，二手房价格环比下跌%%，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%%#@@%，但表现仍好于一手房@%*#。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大@#，已经冲击到一手房定价体系@%#*@，具体来说就是二手房价格下跌%*%%，导致一手房被迫跟着降价%*@，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工%*#*，因为一手房很难卖出去#@#*。”李宇嘉表示*%，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大%%##，刚需转向二手房%#@，改善主要在一手房@@%@，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来##，这是稳定市场、稳定行业体量的关键**。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来#@%*@，央企和地方国企@#%@%，收购市场上的存量二手房房源##%，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者@%#@#，实现资金闭环#@@*。通过提高流通率稳定价格体系%#@@%，传导至一手房交易@#。”

　　中指研究院分析人士也认为@%##*，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实%#*，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向%@%#。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天**@%#，4月29日**%%，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)@#@，明确各地要按照“以人定房@*，以房定地”的原则%@%，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排@*。

　　“‘人房地’联动机制加快建立%*%#，未来人口规模大且人口增长的城市##，土地供应也将得到更多保障***。”中指研究院市场研究总监陈文静表示@%**%，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保@#%，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设@*，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现@*@@，一是通过协议划拨方式@@#*，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式*%%，建设保障性住房%#@##。“优先安排保障性住房供地*@，为保障房建设提供了土地保障%*，表明未来保障性住房建设节奏将加快**@%*，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系*@%%@，加速构建房地产发展新模式%@%*@。”

　　值得关注的是*%*，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求#@@，提出商品住宅去化周期超过36个月的@*#@，应暂停新增商品住宅用地出让@%%@*，同时下大力气盘活存量%*@#，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市*@%%@，要按照“盘活多少、供应多少”的原则##*@，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限%*@#。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应*%#*，抑制存量住宅用地不合理增长#@%。

　　当前##%#，全国多地商品房去化压力明显%*##*。根据中指研究院数据%%#，截至2024年3月@*，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月**#%，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月%*@，个别二线城市出清周期处于合理水平@%*#%。陈文静表示*%@*，说明当下市场环境下*%*，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行##@@。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件%#@，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#@##。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹#%@*。统筹增量和存量@##*，必须要针对有效房源%%**%，提升房屋的居住品质#*，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板%%#%*，推动优质新房供应%%@@*。”

　　李宇嘉建议%#%#，一方面#*，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域#*，暂停供地#@#@*。另一方面@%@，全面推进二手房“以旧换新”#***，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来%@#，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会#*%##。要让“换新”的买家真正看到%###，要买的房子是能改善自己居住的好房子@*%。“这个新期待%@##*，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源@@。”