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广东“向新力”亮相中国品牌日活动
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@***。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@#*#，在新一轮政策潮中@*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*@，几乎成为各地的“标配”#%@%。
据不完全统计#*%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*@%，大湾区也已有6城“官宣”入局%%*%#，其他城市也在积极探索实施*%#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%###。
5月15日起*@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@。记者从花都房地产行业协会获悉@**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#，并且交了新房定金%%**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#@*，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#*@。
4月30日%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。
广东多城“官宣”入局%%*。3月1日@%@%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%##@，以惠城区为试点##*。
4月23日*@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%**，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%@。
4月30日@##*，中山6个部门联合发布措施@#%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#%@。同日#@%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@@*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@%%*。
5月13日*@*%，佛山发布13条房地产新政#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%**#。
可以看出@##*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*%*。也有多地虽未“官宣”#%，但也正探索实施@%。比如在江门%*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍#**@，目前两个项目成交约20套*@%，咨询客户过千组**@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%@@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@@，截至目前*%**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#%@，并且预计还将有更多城市加入*#%%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@*@，由房企、中介机构、换房人共同完成**。换房人认购房企新房并优先锁定%##@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@*@。若一定期限内旧房售出#%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%##%，则房企退还新建商品住房认购金@**##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@。从全国范围内来看#@，目前@#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#%#*。
二是房企收购模式@%**@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**#。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@@%*。
三是政府收购模式*#%*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@@#，由郑州城市发展集团为主体@##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@，同时换房者选购平台房源库中的新房#*。还有一些地方特色的延伸@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*#@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#%，并将其全部用于购买商品房@#@%*，无需卖房即可换新**。
四是政府补贴模式%#%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@@*%。
目前来看*@，三方联动是各个城市主推的模式%@%@*，由于是基于市场自发行为*##，房企的资金压力蠤*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%%##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*###，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%@%。”李秀清介绍*@%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#**，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@#，换房人无法快速售出二手房%%%*，交易周期过长*#，不一定能促成“以旧换新”@**@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%%%*，由于新房选择的局限性较大%*%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@，惠及面不广@#。
政府或国企收购模式#*%，由于信用背书受到欢迎%%%*。但财政负担较大%#，收购规模有限#%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%%@，面对庞大的二手房挂牌量#%*，显得杯水车薪#*@。另外还需考虑资金平衡@@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@*@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#@，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%##%，有条件可以采取该模式%%@@。”罗异铿说%##，而政府补贴模式%#%%，目前一般仅在非一线城市实施*#*%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%#@#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前###*，住房“以旧换新”处于起步阶段*%%@%，实施时间较短%#%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%。但无论哪种“以旧换新”模式#%@，都是一场多方博弈@%%，一些共性问题亟待解决@@%。
一方面%*，需要多方合力推进%##%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%，单靠政府或市场的力量都十分有限%*@#，需要政府、企业、业主多方合力推进#@@@*。”罗异铿提醒%*#。因此@#@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@**%#，多种模式相结合#**，以产生更大效果*@@##。
另一方面##，“以旧换新”既关联着刚需买家*%@%#，也关联换房卖家#@，是一场“双向奔赴”@*，需要考虑更多细节和诚意@*#。例如在政策层面进行完善和监督*%@%#。扩大政策覆盖面#%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%#*@，换房人选择较少@@*#。在促成交易方面*%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@#，政府还应制定规则*#*%@，确保各项优惠政策能落地*#@，比如契税减免、中介费减免等*#@#。同时@*%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##*@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*%。另外#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@**。而对于参与的房企、国企等来说%@*%，首先要拿出有品质的房源*%*，此前有部分地方新房房源品质较低%@**%，甚至被认为是售不出的“边角料”@@%。
同时%@，需要适当延长置换时间#@。“以旧换新”规则下%#，对旧房售出有约定时限#@**%，但当前销售时间均较长%#@@。“我们在实际操作中发现#*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*，一直难以成交*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##%*，延长到半年左右@%@#*。”李秀清说*@@%*。另外@%*#，也要确保参与的楼盘能正常交付*%#，并且对认购的定金要加强监管*%，对于未能完成“以旧换新”的业主*%，要能够按约定正常退还@*#。
多位专家指出#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#%*，要更精细化、接地气@%#，尽可能满足各方诉求%@%*@，才能落地见效@%@%#。（南方日报）