58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%%@@@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析**%#，整体来看*#@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点####@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#@@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#%#，2023年###@%，物管行业呈现明显分化的特点%@*#。

　　据中指研究院统计数据显示%#，58家上市物企中@##，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#%%#，最后一名仅3.4亿元*%%##，为中天服务@#*%。

　　头部企业优势明显%***，“碧万绿”取得收入的前三名*@#。其中%%，2023年#@，碧桂园服务实现营收426.1亿元%*，同比增长3%@#%@，营收规模排名第一#*%。其次是万物云@#，实现总收入约332亿元*#，同比增长10.2%*@#@%。第三是绿城服务@###，收入173.9亿元%#*#*，同比增长17.08%*#。不过#%##，对比来看**@%*，第三名与前两名差距较大**%%。

　　第二梯队的物企@#*#，收入规模在100亿元-160亿元*@%##，阵营内差距较小%*%。其中#**，雅生活收入154.4亿元@%，保利物业150.6亿元@%%@，华润万象生活147.7亿元**@*，中海物业130.5亿元*@，恒大物业124.9亿元*@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务**%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@##**，共17家@#@*@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%#%。

　　从上市物企营收增速来看#%@%#，2023年回落明显#%。克而瑞数据显示%@@@，2023年##，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*%#%，均值为48.85亿元**%%，同比增长14.34%%@，增速较上年同期下降4.7个百分点*%@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元##*@#，同比增长8.6%#@@*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点**，下滑幅度整体较大@#*%#。

　　对于收入增速下滑原因#@%@，亿翰智库分析@#%，一方面是受到地产开发下行影响%@%%，增量市场交付有所减少@@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外#*@*，增值服务收入也有所减少%#@*，同样受上游房地产企业影响@#，物企主动缩减非业主增值服务收入*#@%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*@。

　　具体来看#@*@@，中指研究院统计的58家上市物企中*##%，44家营收实现同比增长###*@，14家出现下降#@**。增幅排在第一的是建发物业#%**，同比增长55.83%；其次是滨江服务%*%，增幅41.69%；第三是苏新服务#@，增幅35.73%@#%#%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%#%#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#%。值得关注的是*##，规模排名靠前的世茂服务、融创服务*##，营收也出现下降#%。世茂服务营收82.03亿元*%#，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%##，同比下降1.64%@@%。此外*@*#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务#@*，营收也都出现下滑%*%%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看*##，2023年物管行业整体是增收不增利##%*@，部分企业不仅利润下降#**，还出现亏损*%*%。

　　58家上市物企中#%，49家实现盈利#*%#，9家处于亏损状态@#。其中#%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@##，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%##。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%%，利润规模在5.2亿-7.5亿元#%*%*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*%#。其中金科服务亏损最多%#**#，其次是建业新生活、佳兆业美好*##@。

　　年报显示*%*，2023年%@@%#，金科服务净亏损9.82亿元*@#%，归母净亏损9.51亿元@#*。建业新生活亏损约5.78亿元*%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#*%@，2022年同期为5.62亿元**。

　　从净利润同比增速来看*%#，58家物企中*%%*，刨除9家亏损企业@%@，28家企业净利润同比增长%@，21家同比下降@%**#。其中*%*#，增速最高的是建发物业%@*%%，净利润5.47亿元%*，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%#*#*，净利润7015万元*#@**，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%*%#，同比增长32.96%*####。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%#*%%。其中*#@，世茂服务降幅最大#%%*%，净利润3.17亿元%*#*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@*@，同比下降108.41%；另外#%@%，弘阳服务同比下降84.83%#*。

　　对于下降原因**@#@，弘阳服务称#*%**，由于地产行业市场环境的不利影响*%@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元*@，降幅高达46.3%%@。

　　整体来看#%，2023年#@@@，上市物企增长质量有待提高**@%%。从行业层面来看#*@#%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元*@#，同比增长6.8%#%**，利润增速并未跑赢营收增速@%。其中#%#，共24家物企出现毛利润下滑@@*@@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示##*@，物业企业2023年利润下降###*@，其实不是物业公司本身的问题@#@*@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的**@，2023年只不过是逐步回到真实的状态*%@%，当然%##@，也有一些物业企业进行了大量收并购@#，但实际上并没有完成所收购企业的融合%**，或者未能真正达到原来的收购预期@***，导致大量计提商誉减值%%@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%*。此外%#@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清#*@%@，这也导致了利润下降#%，而这可能是一个短时的现象@#*。

　　此外@@，从盈利水平来看%%#*@，过半上市物企毛利率同比下降*@*。中指研究院统计的58家物企中%%*@，平均增速为-1.45%@@%*@，其中@**，19家同比增幅为正%@#，39家增幅为负@#，典型的增收不增利%*。具体来看@**，降幅最大的是德商产投服务#*%@，毛利率为26.84%@*@*@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#%**，毛利率24.94%@#@##，同比下降6.95个百分点@##@%。

　　亿翰智库称*@#，从利润率角度来看%#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌%@，2023年平均毛利率约为20.25%%%@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@#*，净利率以及归母净利率相对保持稳定**%#%。

　　万物云董事长朱保全认为%#@#，当下#*，很多企业毛利下滑@*，其实就是财务报表的一次清洗@*，过去来自于关联单位的业务比例高%*，毛利也高@%，关联收入比例下降了***%，毛利自然下降了#*%。

　　对于盈利水平的下降%%**，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%@@@%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%*%**。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*@#，是对于关联企业的减值拨备%%#%。受地产开发流动性危机影响*#@@#，关联方应收款风险上升*@*%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备%*@。

　　对于利润下降@@*@*，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备@@@。其称@#，出于谨慎性原则**@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@@#@#。

　　建业新生活公告也指出**，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备##%#，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模*##%，导致该分部收入和盈利能力下降@@。

　　据了解@**，2023年##，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元***%*，同比大增548.41%%###。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因**%。

　　此外%*，弘阳服务利润显著下降#**，主要因房地产行业市场环境变动@#@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%%%。数据显示@%#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*%%*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%*%#。

　　还有雅生活#*##*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@#，同比增长14.9%%@*。

　　雅生活指出@%，净利润下滑的原因%@**，一是业务结构调整**#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@%%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备%**@*。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称#**%，2023年@@#，部分企业关联方面临流动性困境%@%*%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@#，坏账风险加大*@#，利润“失血”@#。不过#@#，商誉及无形资产占净资产的比重下降%#%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱%#@，但企业出于谨慎考虑*%@*%，计提商誉减值准备@@#，对利润的影响仍需时间消化**@。其中@#，国企凭借稳定关联方的加持@%，受减值影响较低###%，利润及利润率仍有保障#*。

　　牛晓娟进一步称%*#@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#%%@，物企仍需进一步提升自身的独立性#*@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%@%@*，通过招投标、合资合作、并购等方式*##*，降低关联方项目供给占比#@@%，使业务开展更加科学合理%**#@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@#*%%，地产开发行业遭遇现金流挑战##@，违约不断#@@，对于关联度较高的物业企业来说%@#*，有了前车之鉴*#**@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@#%。

　　在2023年物企业绩发布会上%@*##，“经营性现金流”成为高频词之一@@@@%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%@*%#，行业内的流动比率均值约为1.86**#%，处于良好的合理区间@%@。其中52家物企的流动比率大于1*#，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%@@@%。

　　克而瑞显示*@*@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@*%，较同期增长10.4%@%，增速由负转正**，7成以上的企业现金及现金等价物提升*#@#。

　　其中%@，万物云现金及现金等价物最高*@@%#，为157.45亿元；其次是华润万象生活*#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%%%，为126.37亿元%**%。

　　从经营性现金流净额表现来看*#@%，企业安全系数也正在提高*#%@。多家上市物企盈余保障倍数超过1**@#%，如世茂服务该比例高达3.25@#。

　　即便如此@*，仍要关注应收账款的潜在风险#*。从整体情况来看#@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元**#%，同比增长13.45%@#，较上年同期下降19.9个百分点%%%，但仍高于营收增速(7.19%)##。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*%%#，下降的企业不足2成@%##@，应收账款回收难度依然较大%#@，坏账风险依然存在#%#%。

　　以建业新生活为例*#，2023年@@*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元*@@*%，占总规模比例约57.01%#*，虽然呈下降趋势%*#*，但是这个比例仍然较高#@#%，业绩未能摆脱地产公司的影响@*。

　　牛晓娟指出##，总体来看%%@@，随着企业独立性的进一步提升*@**，在经历了前两年大额计提减值后%#，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@*@%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%@*@#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@#*，有业内人士分析%##@，物企整体盈利水平仍将持续下降*#*%*。那么*@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@#%#，构建服务价格动态调整机制#%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%%##@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@*。

　　展望未来#%，牛晓娟认为#%@，物业企业为实现业绩增长@*@@*，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@%#@。从行业长远发展看#%%，做好基础服务的同时#@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*%@，如何充分发掘物业的自身优势%*@#@，进一步激活多元赛道潜力#**%#，是行业面临的重要课题#*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%@*@#。

　　牛晓娟进一步指出@##，物业服务企业要顺势而为*#，积极拥抱科技#%##，将新技术不断应用于管理和服务%#@#%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#%#@@，不断打破服务边界###%*，满足不同业态的物业管理需求**%#%，开启“智慧物管”新时代#*。

　　牛晓娟表示#**，随着行业发展节奏放缓*@@%%，由高速发展转为高质量发展@##，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@%@%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%%*，物业服务质量与员工的素质息息相关**@%@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队#*，招聘更多专业人才%#%@#，实现组织结构的优化及员工素质的提升*#*，为企业未来发展积蓄能量%#*#@。

　　“总体来看#*，物管行业虽然步入低速增长时代@#，但仍充满机遇%%。未来@@，物企仍将顺势而为@*，不断开拓创新#%#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@%*。”牛晓娟说@*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报