58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@@*#，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析*%，整体来看%##@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点##@#*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#*##，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看%@@#%，2023年@@@#，物管行业呈现明显分化的特点#@*#。

　　据中指研究院统计数据显示#%*#，58家上市物企中@#%@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#*#，最后一名仅3.4亿元@%##，为中天服务*@*。

　　头部企业优势明显*%#*，“碧万绿”取得收入的前三名*#**。其中@%，2023年#*@#%，碧桂园服务实现营收426.1亿元*@#@#，同比增长3%#*##，营收规模排名第一@#%@*。其次是万物云##@%@，实现总收入约332亿元#@，同比增长10.2%*#。第三是绿城服务@**#，收入173.9亿元@#*@，同比增长17.08%##@%。不过@#，对比来看#*#*#，第三名与前两名差距较大#%*。

　　第二梯队的物企@@*，收入规模在100亿元-160亿元@@##，阵营内差距较小*%%%%。其中#%%#，雅生活收入154.4亿元#*@@，保利物业150.6亿元#%@*，华润万象生活147.7亿元#%%%@，中海物业130.5亿元@###@，恒大物业124.9亿元*%##。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*%@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务##@**。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下**，共17家*%%#@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右**#*%。

　　从上市物企营收增速来看*@@##，2023年回落明显#%。克而瑞数据显示#*@，2023年##*，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元#@%，均值为48.85亿元@*@@，同比增长14.34%%@，增速较上年同期下降4.7个百分点@@*。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元##，同比增长8.6%*%#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@*%@，下滑幅度整体较大*%%#。

　　对于收入增速下滑原因@#@*，亿翰智库分析%#@#，一方面是受到地产开发下行影响*@@%，增量市场交付有所减少**#@#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@@@#%，增值服务收入也有所减少@%，同样受上游房地产企业影响#*，物企主动缩减非业主增值服务收入#*#@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@#%*。

　　具体来看**，中指研究院统计的58家上市物企中*#%，44家营收实现同比增长%*@**，14家出现下降%#@。增幅排在第一的是建发物业@%@@，同比增长55.83%；其次是滨江服务%@%，增幅41.69%；第三是苏新服务**，增幅35.73%@@#@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家##，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#@。值得关注的是%#，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#*#%@，营收也出现下降%@。世茂服务营收82.03亿元*#，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元###@，同比下降1.64%%@*#@。此外@%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@#%#，营收也都出现下滑%*@#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#@**，2023年物管行业整体是增收不增利*%@@，部分企业不仅利润下降%#%，还出现亏损%@***。

　　58家上市物企中*@@，49家实现盈利%%#，9家处于亏损状态*%。其中##%*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云##*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%#*#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%%，利润规模在5.2亿-7.5亿元##*#@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务#*%**。其中金科服务亏损最多*#@*%，其次是建业新生活、佳兆业美好%@%#@。

　　年报显示*%@##，2023年%%*@，金科服务净亏损9.82亿元#**@*，归母净亏损9.51亿元@#%@。建业新生活亏损约5.78亿元####@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*#*#@，2022年同期为5.62亿元@#。

　　从净利润同比增速来看*%，58家物企中#@*%，刨除9家亏损企业**，28家企业净利润同比增长@*@，21家同比下降@*%。其中*@@，增速最高的是建发物业%@@，净利润5.47亿元@##，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#*##，净利润7015万元@#%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%@@*@，同比增长32.96%*#*@%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%#。其中%%，世茂服务降幅最大@%%%，净利润3.17亿元%@@*#，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*%%#，同比下降108.41%；另外*#@@，弘阳服务同比下降84.83%%**。

　　对于下降原因#*@*，弘阳服务称**，由于地产行业市场环境的不利影响**#，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@@*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元*%%#，降幅高达46.3%*%。

　　整体来看*%#@#，2023年%@@，上市物企增长质量有待提高*@%。从行业层面来看@#%@@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元**，同比增长6.8%%*@，利润增速并未跑赢营收增速@@。其中*#，共24家物企出现毛利润下滑%%@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#@%*@，物业企业2023年利润下降#*@@#，其实不是物业公司本身的问题%%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%#，2023年只不过是逐步回到真实的状态*##@*，当然%%，也有一些物业企业进行了大量收并购%*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合@**@%，或者未能真正达到原来的收购预期@#，导致大量计提商誉减值#%*%%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@%*@*。此外##，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*%@#*，这也导致了利润下降*@@，而这可能是一个短时的现象##。

　　此外##@%，从盈利水平来看%##@@，过半上市物企毛利率同比下降%*@@#。中指研究院统计的58家物企中@@%，平均增速为-1.45%@#%**，其中%#*，19家同比增幅为正@*，39家增幅为负##%*，典型的增收不增利%*#%。具体来看%#%#，降幅最大的是德商产投服务*#@#，毛利率为26.84%@%**，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家@###@，毛利率24.94%#**%#，同比下降6.95个百分点@@#。

　　亿翰智库称##@@#，从利润率角度来看@%@#%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*%，2023年平均毛利率约为20.25%%@*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点***@，净利率以及归母净利率相对保持稳定*@。

　　万物云董事长朱保全认为%#，当下*@，很多企业毛利下滑@*@#，其实就是财务报表的一次清洗#%#@#，过去来自于关联单位的业务比例高%*%，毛利也高#*#，关联收入比例下降了#%@@，毛利自然下降了*#@。

　　对于盈利水平的下降@@%%@，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%*@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升###%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是@%#*，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@**#，是对于关联企业的减值拨备%@@@*。受地产开发流动性危机影响###，关联方应收款风险上升*@@@%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#*。

　　对于利润下降%*#%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备**。其称*@%*@，出于谨慎性原则##，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元**%@#。

　　建业新生活公告也指出@%*%，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%%@%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%#%@，导致该分部收入和盈利能力下降@@。

　　据了解#*@，2023年#%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%，同比大增548.41%@%%@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#@。

　　此外#@#%@，弘阳服务利润显著下降*%#@，主要因房地产行业市场环境变动***，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@##@%。数据显示**@#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@%@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%#%@@%。

　　还有雅生活#@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%%#，同比增长14.9%%@#@%。

　　雅生活指出@*%*，净利润下滑的原因%##，一是业务结构调整@*#*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*#*，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备%%%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称#*%#@，2023年##%，部分企业关联方面临流动性困境@@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加**，坏账风险加大*%#@#，利润“失血”*%*@。不过#@%，商誉及无形资产占净资产的比重下降#*%#*，商誉减值对物企利润的冲击减弱%#，但企业出于谨慎考虑**%@#，计提商誉减值准备*@#*#，对利润的影响仍需时间消化%####。其中%@%#*，国企凭借稳定关联方的加持@#，受减值影响较低%@*，利润及利润率仍有保障%*#。

　　牛晓娟进一步称@%%*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%@%%，物企仍需进一步提升自身的独立性%@%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*#%，通过招投标、合资合作、并购等方式##*，降低关联方项目供给占比@*@%，使业务开展更加科学合理****#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%%*，地产开发行业遭遇现金流挑战@%@*@，违约不断#@，对于关联度较高的物业企业来说%%，有了前车之鉴%@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*##@。

　　在2023年物企业绩发布会上@##*%，“经营性现金流”成为高频词之一#@%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本###@%，行业内的流动比率均值约为1.86%%，处于良好的合理区间@@*。其中52家物企的流动比率大于1#@%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#@%。

　　克而瑞显示*@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@%%%，较同期增长10.4%@@*，增速由负转正%**@，7成以上的企业现金及现金等价物提升%*%。

　　其中@@##@，万物云现金及现金等价物最高%#%#，为157.45亿元；其次是华润万象生活#@%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*@%，为126.37亿元@@**。

　　从经营性现金流净额表现来看%@**，企业安全系数也正在提高#@##。多家上市物企盈余保障倍数超过1##%@%，如世茂服务该比例高达3.25%%。

　　即便如此#@#，仍要关注应收账款的潜在风险%@%*。从整体情况来看*#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元*%@，同比增长13.45%*@@，较上年同期下降19.9个百分点%###，但仍高于营收增速(7.19%)%%%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象#%*##，下降的企业不足2成%*@*%，应收账款回收难度依然较大@%*，坏账风险依然存在@##@#。

　　以建业新生活为例*#**，2023年%*%#*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#@，占总规模比例约57.01%***##，虽然呈下降趋势#%，但是这个比例仍然较高%%**，业绩未能摆脱地产公司的影响*@@#*。

　　牛晓娟指出@%@，总体来看*@%，随着企业独立性的进一步提升*%#@*，在经历了前两年大额计提减值后#*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@*#，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控***%#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*%#，有业内人士分析@%%%，物企整体盈利水平仍将持续下降@@%。那么@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#***@，构建服务价格动态调整机制@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%%@#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@@%*。

　　展望未来%**#，牛晓娟认为##，物业企业为实现业绩增长@##，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@%。从行业长远发展看#%#，做好基础服务的同时%%#@*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#%@*，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%#**，如何充分发掘物业的自身优势#*%*，进一步激活多元赛道潜力*@，是行业面临的重要课题*#，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务##。

　　牛晓娟进一步指出@@**%，物业服务企业要顺势而为*%#*%，积极拥抱科技*@，将新技术不断应用于管理和服务@%@#%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#%%*，不断打破服务边界***，满足不同业态的物业管理需求**@#，开启“智慧物管”新时代@@@。

　　牛晓娟表示*%，随着行业发展节奏放缓@#%@，由高速发展转为高质量发展%@@*#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求%%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@@#*，物业服务质量与员工的素质息息相关%%@%#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@@**，招聘更多专业人才@#，实现组织结构的优化及员工素质的提升@@***，为企业未来发展积蓄能量##。

　　“总体来看%@，物管行业虽然步入低速增长时代#*#*，但仍充满机遇*#。未来*%#**，物企仍将顺势而为%##%，不断开拓创新%*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*#。”牛晓娟说@@@%#。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报