58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@%*%%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%%，整体来看#@@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%#**@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#@*%，2023年@@%#，物管行业呈现明显分化的特点@@%%。

　　据中指研究院统计数据显示%@@，58家上市物企中@##，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@%*%#，最后一名仅3.4亿元%@@@，为中天服务**。

　　头部企业优势明显*%*%%，“碧万绿”取得收入的前三名####。其中##，2023年@@#，碧桂园服务实现营收426.1亿元@%*@，同比增长3%*%%%@，营收规模排名第一##*%#。其次是万物云*%@*，实现总收入约332亿元*#*%#，同比增长10.2%#@*。第三是绿城服务***%，收入173.9亿元%%@*，同比增长17.08%*#%%。不过%%*，对比来看##*，第三名与前两名差距较大@@@。

　　第二梯队的物企%@@%，收入规模在100亿元-160亿元@@，阵营内差距较小@#。其中#*%@*，雅生活收入154.4亿元*%*@，保利物业150.6亿元*#%@%，华润万象生活147.7亿元@**#，中海物业130.5亿元@@#，恒大物业124.9亿元*%@#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%%@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%@*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下#@#，共17家#@##，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右*@。

　　从上市物企营收增速来看*#，2023年回落明显#****。克而瑞数据显示%@#%@，2023年*#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元#%*，均值为48.85亿元##，同比增长14.34%@###*，增速较上年同期下降4.7个百分点%%%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元##**@，同比增长8.6%*##*%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*%，下滑幅度整体较大%%%@%。

　　对于收入增速下滑原因@#@，亿翰智库分析*#，一方面是受到地产开发下行影响@%@，增量市场交付有所减少%**#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*#%%@，增值服务收入也有所减少##%@#，同样受上游房地产企业影响%%，物企主动缩减非业主增值服务收入#*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@%。

　　具体来看*#@@，中指研究院统计的58家上市物企中**@@@，44家营收实现同比增长#*，14家出现下降%##%*。增幅排在第一的是建发物业@*@@，同比增长55.83%；其次是滨江服务##，增幅41.69%；第三是苏新服务#@，增幅35.73%*%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#*，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%*#。值得关注的是%@###，规模排名靠前的世茂服务、融创服务*#%@%，营收也出现下降%@*。世茂服务营收82.03亿元%#%*%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%%%%#，同比下降1.64%@*。此外%%###，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@#，营收也都出现下滑*@%#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看##，2023年物管行业整体是增收不增利@%，部分企业不仅利润下降**##，还出现亏损@#%%#。

　　58家上市物企中#%#@@，49家实现盈利#%，9家处于亏损状态*#@#。其中**%%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云*#@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@#%*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%@，利润规模在5.2亿-7.5亿元#@%%*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务**@%。其中金科服务亏损最多@@@%，其次是建业新生活、佳兆业美好#@%*#。

　　年报显示##%@，2023年@#*@@，金科服务净亏损9.82亿元#@**，归母净亏损9.51亿元#*%@。建业新生活亏损约5.78亿元#@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#%*%*，2022年同期为5.62亿元*%。

　　从净利润同比增速来看#%，58家物企中#%%@，刨除9家亏损企业**@%，28家企业净利润同比增长%@%@，21家同比下降##*@*。其中**@，增速最高的是建发物业#%###，净利润5.47亿元%*@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股**，净利润7015万元#*%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@@，同比增长32.96%*%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@%#。其中@#*@#，世茂服务降幅最大#*#，净利润3.17亿元#@@@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%#*#@，同比下降108.41%；另外*#%*#，弘阳服务同比下降84.83%%%@。

　　对于下降原因%@，弘阳服务称@*，由于地产行业市场环境的不利影响%@*#，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%%@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元*#@%，降幅高达46.3%*@@。

　　整体来看*@@#，2023年@##*#，上市物企增长质量有待提高@%%@*。从行业层面来看**%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元##%#@，同比增长6.8%%##，利润增速并未跑赢营收增速@@@*@。其中%##，共24家物企出现毛利润下滑%#@%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@#，物业企业2023年利润下降%%*，其实不是物业公司本身的问题#***，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%*#%@，2023年只不过是逐步回到真实的状态#*%*，当然@%，也有一些物业企业进行了大量收并购%@##%，但实际上并没有完成所收购企业的融合*#，或者未能真正达到原来的收购预期%#*，导致大量计提商誉减值#**@%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%*。此外%%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%%#@，这也导致了利润下降@*，而这可能是一个短时的现象##%*。

　　此外%@%，从盈利水平来看@%@%，过半上市物企毛利率同比下降*@%*。中指研究院统计的58家物企中%*%@%，平均增速为-1.45%##@*#，其中%@*@，19家同比增幅为正**@，39家增幅为负*#@%%，典型的增收不增利%%%%。具体来看*@#，降幅最大的是德商产投服务*#@@*，毛利率为26.84%*%#*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家##@，毛利率24.94%*##%%，同比下降6.95个百分点##@#@。

　　亿翰智库称*%*，从利润率角度来看%%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌**#，2023年平均毛利率约为20.25%*#@@*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@#**#，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%#。

　　万物云董事长朱保全认为*%，当下#@*，很多企业毛利下滑#@#*@，其实就是财务报表的一次清洗#%，过去来自于关联单位的业务比例高@*@#%，毛利也高*@*#*，关联收入比例下降了*@，毛利自然下降了#**。

　　对于盈利水平的下降##*#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@**，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%**@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是@#%%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*#*%*，是对于关联企业的减值拨备%%#**。受地产开发流动性危机影响#**%，关联方应收款风险上升@%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#%#。

　　对于利润下降%#@#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*#@@%。其称%*#@@，出于谨慎性原则@%%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元#*。

　　建业新生活公告也指出##，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备@@*@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@@#%*，导致该分部收入和盈利能力下降@#@@。

　　据了解*@%%@，2023年%#%@@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%#*@，同比大增548.41%@##@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*%#*。

　　此外%#%，弘阳服务利润显著下降%*@%，主要因房地产行业市场环境变动@##，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#@*。数据显示@*@#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@%##，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@%@。

　　还有雅生活@@*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#%@*，同比增长14.9%%*%。

　　雅生活指出@*@*，净利润下滑的原因*####，一是业务结构调整*%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@#@*，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备##@#。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@*%，2023年%%***，部分企业关联方面临流动性困境@%#，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@#*，坏账风险加大%#%#，利润“失血”*#@。不过**#@*，商誉及无形资产占净资产的比重下降%%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱#*，但企业出于谨慎考虑%*#%，计提商誉减值准备*@**，对利润的影响仍需时间消化#%#。其中*@*，国企凭借稳定关联方的加持#*@，受减值影响较低*@#%，利润及利润率仍有保障@%@。

　　牛晓娟进一步称#**@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%*%%%，物企仍需进一步提升自身的独立性%*%*@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%@#，通过招投标、合资合作、并购等方式%%@@，降低关联方项目供给占比*@*，使业务开展更加科学合理##%%#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*%%，地产开发行业遭遇现金流挑战%###，违约不断#%#%%，对于关联度较高的物业企业来说@#**%，有了前车之鉴***#，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@#。

　　在2023年物企业绩发布会上*@*%，“经营性现金流”成为高频词之一@**@。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@%，行业内的流动比率均值约为1.86@*#，处于良好的合理区间%#@*@。其中52家物企的流动比率大于1%*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%@。

　　克而瑞显示*@@#，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@%，较同期增长10.4%@#，增速由负转正@%*#*，7成以上的企业现金及现金等价物提升*%*。

　　其中%#%@，万物云现金及现金等价物最高*@%，为157.45亿元；其次是华润万象生活**，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*@%，为126.37亿元@%@。

　　从经营性现金流净额表现来看#@#%，企业安全系数也正在提高*%*%%。多家上市物企盈余保障倍数超过1%%###，如世茂服务该比例高达3.25*%%。

　　即便如此%@，仍要关注应收账款的潜在风险%*。从整体情况来看#@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元**#*，同比增长13.45%@@#，较上年同期下降19.9个百分点%#@*@，但仍高于营收增速(7.19%)@#。应收账款周转天数提升仍是普遍现象##*，下降的企业不足2成#%%%*，应收账款回收难度依然较大**%@，坏账风险依然存在#*。

　　以建业新生活为例%%，2023年@@*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@@*，占总规模比例约57.01%#*#，虽然呈下降趋势%*##，但是这个比例仍然较高#*@*%，业绩未能摆脱地产公司的影响#%。

　　牛晓娟指出#*，总体来看#*，随着企业独立性的进一步提升@%，在经历了前两年大额计提减值后%*%@@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@**#*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%*@*@，有业内人士分析@*%@#，物企整体盈利水平仍将持续下降@#@**。那么%*，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@##*%，构建服务价格动态调整机制%#，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*@#%%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#%%*。

　　展望未来#*###，牛晓娟认为@@#*，物业企业为实现业绩增长##**%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*#。从行业长远发展看%#@**，做好基础服务的同时%@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*#@@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@%@*，如何充分发掘物业的自身优势%%，进一步激活多元赛道潜力#%，是行业面临的重要课题#*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*@@#%。

　　牛晓娟进一步指出#@%#，物业服务企业要顺势而为@@@#，积极拥抱科技%@@*，将新技术不断应用于管理和服务##%%#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案##*@%，不断打破服务边界@*，满足不同业态的物业管理需求*#，开启“智慧物管”新时代@**@。

　　牛晓娟表示*@@#，随着行业发展节奏放缓*@*#*，由高速发展转为高质量发展@@#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求**。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的#*#%，物业服务质量与员工的素质息息相关*%@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队**@%*，招聘更多专业人才%@**@，实现组织结构的优化及员工素质的提升*#%@，为企业未来发展积蓄能量@**@#。

　　“总体来看@%，物管行业虽然步入低速增长时代@%@@，但仍充满机遇%*%。未来@#@，物企仍将顺势而为%@#，不断开拓创新#*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@%。”牛晓娟说*%。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报