GGPoker(ggn666.com)
习言道｜欢迎匈牙利成为中国式现代化道路上的同行者
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中#*##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@，几乎成为各地的“标配”@%@#@。
据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*#，其他城市也在积极探索实施#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*#*@。
5月15日起@%@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动***。记者从花都房地产行业协会获悉*%@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%@#*，并且交了新房定金#*%#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想@%@，“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#%。
4月30日##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局#@##*。3月1日%@%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#，以惠城区为试点%%*。
4月23日@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@#*。
4月30日####，中山6个部门联合发布措施*@###，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@*。同日#%%@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施****@。
5月13日@@*，佛山发布13条房地产新政%%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%##*。
可以看出%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@。也有多地虽未“官宣”##*，但也正探索实施@%@**。比如在江门@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**。博富控股总裁助理李秀清介绍##，目前两个项目成交约20套*#*@#，咨询客户过千组@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%*#*，截至目前*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#，并且预计还将有更多城市加入@**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#%@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%*，由房企、中介机构、换房人共同完成%@。换房人认购房企新房并优先锁定%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@*。若一定期限内旧房售出@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%#，则房企退还新建商品住房认购金#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%%。从全国范围内来看%#%，目前*%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#*@。
二是房企收购模式@#*%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%%，直接收购存量二手房以促成新房交易@#*。
三是政府收购模式*#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%，由郑州城市发展集团为主体%#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%@，同时换房者选购平台房源库中的新房@%@。还有一些地方特色的延伸%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#%@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**%，并将其全部用于购买商品房@%#，无需卖房即可换新###。
四是政府补贴模式%***#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@##。
目前来看%%@%，三方联动是各个城市主推的模式*#%%，由于是基于市场自发行为%@#，房企的资金压力�%%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**@*@。”李秀清介绍*@**%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力##%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##@%@，换房人无法快速售出二手房#%*，交易周期过长@@%@*，不一定能促成“以旧换新”##%%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%*#@，由于新房选择的局限性较大*%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@，惠及面不广@*#%。
政府或国企收购模式#@##，由于信用背书受到欢迎#*#*@。但财政负担较大%@%%*，收购规模有限*@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@%*%，面对庞大的二手房挂牌量@@*，显得杯水车薪%@%%*。另外还需考虑资金平衡#**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%#*%，都存在资金平衡、盈亏的考验@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*@#，避免闲置空置@#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*@#，有条件可以采取该模式**@@。”罗异铿说*@#@，而政府补贴模式@%#%%，目前一般仅在非一线城市实施*@@，大部分城市的补贴力度也相对较小*%%@*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段#%@@@，实施时间较短@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%@*%。但无论哪种“以旧换新”模式*%*，都是一场多方博弈%%，一些共性问题亟待解决%#%@#。
一方面%%*@@，需要多方合力推进@*%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*@%@，单靠政府或市场的力量都十分有限*##，需要政府、企业、业主多方合力推进@@%。”罗异铿提醒@**。因此*%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**%，多种模式相结合%#，以产生更大效果%*@@#。
另一方面@#，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家%@#，是一场“双向奔赴”#%#@，需要考虑更多细节和诚意%%@。例如在政策层面进行完善和监督##*%#。扩大政策覆盖面%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*%*，换房人选择较少%#%#%。在促成交易方面@@@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%#，政府还应制定规则@%，确保各项优惠政策能落地*@%，比如契税减免、中介费减免等%%@#。同时*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%*%#。另外##*%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*@。而对于参与的房企、国企等来说*#%#，首先要拿出有品质的房源%%*，此前有部分地方新房房源品质较低%**%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@。
同时%#，需要适当延长置换时间*#*@。“以旧换新”规则下%@*，对旧房售出有约定时限*%#%，但当前销售时间均较长@@%*#。“我们在实际操作中发现%*#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@#@%，一直难以成交*@#@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#*，延长到半年左右@@*%%。”李秀清说%***。另外#%*，也要确保参与的楼盘能正常交付%@，并且对认购的定金要加强监管%*，对于未能完成“以旧换新”的业主@#*，要能够按约定正常退还%@#*。
多位专家指出%%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@%，要更精细化、接地气%#@，尽可能满足各方诉求*%#@*，才能落地见效@*@@。（南方日报）