大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:50:00
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后###，在新一轮政策潮中@***#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%*%%，几乎成为各地的“标配”*#。
据不完全统计#@@*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%@##，其他城市也在积极探索实施##%@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*@%。
5月15日起#@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#%。记者从花都房地产行业协会获悉%*@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*#@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*%，并且交了新房定金**@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#@，当天反馈比较理想%**，“相信后续效果会不错”%%%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@##*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@*。
4月30日@*@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@。
广东多城“官宣”入局@%%@。3月1日*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@@#，以惠城区为试点%@@#%。
4月23日%%*%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@*##。
4月30日@@*，中山6个部门联合发布措施*#*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%#%。同日@*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*。
5月13日@*%，佛山发布13条房地产新政#*##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@%。
可以看出*@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%。也有多地虽未“官宣”%@#，但也正探索实施%@@。比如在江门%@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%。博富控股总裁助理李秀清介绍@#，目前两个项目成交约20套##*，咨询客户过千组@***，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%，截至目前#*%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@%，并且预计还将有更多城市加入@%%@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**##，由房企、中介机构、换房人共同完成%*%*%。换房人认购房企新房并优先锁定*%#@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%%。若一定期限内旧房售出#%#%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#%##，则房企退还新建商品住房认购金@*@##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@*#。从全国范围内来看*#，目前#%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%***%。
二是房企收购模式@*#%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*。比如在珠海%@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%%，直接收购存量二手房以促成新房交易#%#。
三是政府收购模式%@@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@#@#，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*#*%，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%#*。还有一些地方特色的延伸##*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##，并将其全部用于购买商品房#%%，无需卖房即可换新%*。
四是政府补贴模式#@%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#@@。
目前来看@#%，三方联动是各个城市主推的模式*@@@#，由于是基于市场自发行为#@#%，房企的资金压力�%@%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@#。”李秀清介绍@**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*@，换房人无法快速售出二手房%**%%，交易周期过长@#@，不一定能促成“以旧换新”#*@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%，由于新房选择的局限性较大@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*%%，惠及面不广#%*。
政府或国企收购模式#%*%，由于信用背书受到欢迎#@@。但财政负担较大*%#**，收购规模有限@@@%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*，面对庞大的二手房挂牌量##，显得杯水车薪*@%##。另外还需考虑资金平衡*##@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#，都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%*@#，避免闲置空置@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说%%*%，而政府补贴模式*@*##，目前一般仅在非一线城市实施#***%，大部分城市的补贴力度也相对较小@%@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%@*，实施时间较短@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@@@#。但无论哪种“以旧换新”模式#%%*，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决*@%#。
一方面*@*@@，需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#，单靠政府或市场的力量都十分有限##*@，需要政府、企业、业主多方合力推进*#@。”罗异铿提醒%@#。因此#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*#，多种模式相结合%#%，以产生更大效果@*#@%。
另一方面*%@%*，“以旧换新”既关联着刚需买家*%#@，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”***@，需要考虑更多细节和诚意*@%%。例如在政策层面进行完善和监督*#%**。扩大政策覆盖面*%#%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@，换房人选择较少%*。在促成交易方面%**%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*%%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%**@*，政府还应制定规则%%%#，确保各项优惠政策能落地*@*，比如契税减免、中介费减免等@*。同时%*##%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%%。另外@@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#%##。而对于参与的房企、国企等来说%@，首先要拿出有品质的房源*%#，此前有部分地方新房房源品质较低**，甚至被认为是售不出的“边角料”@%#@。
同时@@%，需要适当延长置换时间%@@@@。“以旧换新”规则下#%#%#，对旧房售出有约定时限%%，但当前销售时间均较长#@%。“我们在实际操作中发现@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@#@#，一直难以成交%**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*%，延长到半年左右##。”李秀清说*@。另外%*%*#，也要确保参与的楼盘能正常交付#*%*%，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主**，要能够按约定正常退还@##%@。
多位专家指出@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@**@@，要更精细化、接地气@*，尽可能满足各方诉求%%@%，才能落地见效*%。（南方日报）
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