58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束#@@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%%%，整体来看@*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点@%@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善##%@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#%%，2023年#@#*，物管行业呈现明显分化的特点#@%。

　　据中指研究院统计数据显示@@#，58家上市物企中%%#@*，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@#*，最后一名仅3.4亿元%%@##，为中天服务@@##。

　　头部企业优势明显*@，“碧万绿”取得收入的前三名*#。其中%#%，2023年*@#%@，碧桂园服务实现营收426.1亿元%%，同比增长3%*#%#，营收规模排名第一@#@##。其次是万物云*%，实现总收入约332亿元@%@@，同比增长10.2%*#*@#。第三是绿城服务@%##，收入173.9亿元@@@**，同比增长17.08%*%@%。不过@%#%，对比来看%%@%，第三名与前两名差距较大*%#@。

　　第二梯队的物企%@，收入规模在100亿元-160亿元*@@*#，阵营内差距较小*#。其中@##，雅生活收入154.4亿元@##，保利物业150.6亿元*%*，华润万象生活147.7亿元%#*@，中海物业130.5亿元*@%，恒大物业124.9亿元#**。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*#*，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#@@。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*%，共17家@%@%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@##*。

　　从上市物企营收增速来看@%#，2023年回落明显@%%。克而瑞数据显示#*@@，2023年*%#%@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*#，均值为48.85亿元@%#*，同比增长14.34%*@*，增速较上年同期下降4.7个百分点@**#*。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@@@#，同比增长8.6%@@%#@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*#@，下滑幅度整体较大#@%。

　　对于收入增速下滑原因@%@@#，亿翰智库分析##，一方面是受到地产开发下行影响*##@@，增量市场交付有所减少@@%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*@%%，增值服务收入也有所减少*##，同样受上游房地产企业影响@#@*@，物企主动缩减非业主增值服务收入%##**，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@#**@。

　　具体来看@@#@%，中指研究院统计的58家上市物企中*@@#，44家营收实现同比增长@#%，14家出现下降%***。增幅排在第一的是建发物业#@，同比增长55.83%；其次是滨江服务%@*@*，增幅41.69%；第三是苏新服务%@，增幅35.73%#@@@#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#*，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%*@*@#。值得关注的是@#%@%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#%@，营收也出现下降%@@#。世茂服务营收82.03亿元*%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元##%@%，同比下降1.64%@*。此外*%*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*##%，营收也都出现下滑@%#@@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%**@，2023年物管行业整体是增收不增利#*，部分企业不仅利润下降#@*@，还出现亏损%#。

　　58家上市物企中#%，49家实现盈利**%#，9家处于亏损状态%##*%。其中%@%#，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%%##，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%%@#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%*#，利润规模在5.2亿-7.5亿元#@*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%@。其中金科服务亏损最多%@@，其次是建业新生活、佳兆业美好%##@%。

　　年报显示%@%，2023年@#%，金科服务净亏损9.82亿元@@@@@，归母净亏损9.51亿元%*#@#。建业新生活亏损约5.78亿元*%*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@@*，2022年同期为5.62亿元%#%%%。

　　从净利润同比增速来看*#，58家物企中*@#，刨除9家亏损企业@*##%，28家企业净利润同比增长**#%，21家同比下降##。其中*@@，增速最高的是建发物业%@*##，净利润5.47亿元%%#**，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#@#，净利润7015万元*#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@#%@@，同比增长32.96%@@#%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%@*。其中%#@，世茂服务降幅最大#**%*，净利润3.17亿元@@*#，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务##*#，同比下降108.41%；另外*%，弘阳服务同比下降84.83%@@#。

　　对于下降原因#*%，弘阳服务称@#，由于地产行业市场环境的不利影响*@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*@#%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@#%*，降幅高达46.3%%@。

　　整体来看#*#*，2023年*%%，上市物企增长质量有待提高#@%%。从行业层面来看#%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元##%，同比增长6.8%**@@%，利润增速并未跑赢营收增速#*%*。其中#%@*，共24家物企出现毛利润下滑@*#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*##@@，物业企业2023年利润下降@**#@，其实不是物业公司本身的问题%@%@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*#，2023年只不过是逐步回到真实的状态%#，当然*#**%，也有一些物业企业进行了大量收并购@%*@，但实际上并没有完成所收购企业的融合@%%，或者未能真正达到原来的收购预期**##%，导致大量计提商誉减值####@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%*@。此外##@*，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@##%，这也导致了利润下降*@@，而这可能是一个短时的现象*@。

　　此外@%，从盈利水平来看@%@%，过半上市物企毛利率同比下降%@。中指研究院统计的58家物企中#*，平均增速为-1.45%*%%，其中##*，19家同比增幅为正@##@，39家增幅为负@#*，典型的增收不增利##*#。具体来看%%@%*，降幅最大的是德商产投服务#@**，毛利率为26.84%#*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家*%#%，毛利率24.94%%%*，同比下降6.95个百分点@@*%。

　　亿翰智库称@@%%，从利润率角度来看@#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌#%，2023年平均毛利率约为20.25%@*#%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点#%%@，净利率以及归母净利率相对保持稳定%#@@。

　　万物云董事长朱保全认为%%#*，当下%*#@，很多企业毛利下滑#%@%@，其实就是财务报表的一次清洗@@，过去来自于关联单位的业务比例高%**#%，毛利也高@%，关联收入比例下降了%%，毛利自然下降了*%。

　　对于盈利水平的下降%%*@#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升#%*%#。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是##，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@*，是对于关联企业的减值拨备**###。受地产开发流动性危机影响*#，关联方应收款风险上升%%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#*@。

　　对于利润下降%**%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备**%。其称#%%*#，出于谨慎性原则%*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元#*。

　　建业新生活公告也指出*#*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备@*，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#*，导致该分部收入和盈利能力下降*%。

　　据了解@*#*，2023年*#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元#@%#%，同比大增548.41%%@@@@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#%%#。

　　此外@*%@%，弘阳服务利润显著下降**%@，主要因房地产行业市场环境变动%#%*，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@**。数据显示%@#@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元#%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%@%#。

　　还有雅生活#*@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@##，同比增长14.9%**%。

　　雅生活指出#@*，净利润下滑的原因**，一是业务结构调整*#@，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则##%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*###。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*@，2023年**#%%，部分企业关联方面临流动性困境@#*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*%@%%，坏账风险加大#@，利润“失血”*@。不过@#@@，商誉及无形资产占净资产的比重下降@%@@%，商誉减值对物企利润的冲击减弱%%@，但企业出于谨慎考虑#*，计提商誉减值准备@*#，对利润的影响仍需时间消化@*。其中@#，国企凭借稳定关联方的加持#**@@，受减值影响较低@**@*，利润及利润率仍有保障*@%#*。

　　牛晓娟进一步称*%@#，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%%@，物企仍需进一步提升自身的独立性@%@@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%*%*，通过招投标、合资合作、并购等方式##@*%，降低关联方项目供给占比*#@，使业务开展更加科学合理*@@#@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#*@，地产开发行业遭遇现金流挑战%**%，违约不断*@@，对于关联度较高的物业企业来说%##，有了前车之鉴@*%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@%*。

　　在2023年物企业绩发布会上*@%@*，“经营性现金流”成为高频词之一%@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%%%#%，行业内的流动比率均值约为1.86%*#%，处于良好的合理区间@*@*。其中52家物企的流动比率大于1%*%%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量@@*#。

　　克而瑞显示@@@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@#*，较同期增长10.4%*%@%@，增速由负转正%*%**，7成以上的企业现金及现金等价物提升%**@#。

　　其中#*#*#，万物云现金及现金等价物最高%*，为157.45亿元；其次是华润万象生活@@*#@，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@*%@，为126.37亿元#*%。

　　从经营性现金流净额表现来看@*，企业安全系数也正在提高@*@*。多家上市物企盈余保障倍数超过1**%，如世茂服务该比例高达3.25**@。

　　即便如此@@*，仍要关注应收账款的潜在风险%%%。从整体情况来看%#%%#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@*，同比增长13.45%#%#*@，较上年同期下降19.9个百分点#@#%#，但仍高于营收增速(7.19%)@*%*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%%@，下降的企业不足2成#%%#*，应收账款回收难度依然较大**，坏账风险依然存在@@%@@。

　　以建业新生活为例##***，2023年#@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@*%，占总规模比例约57.01%@@，虽然呈下降趋势***，但是这个比例仍然较高##，业绩未能摆脱地产公司的影响**#%*。

　　牛晓娟指出##，总体来看@#@*@，随着企业独立性的进一步提升#%@*#，在经历了前两年大额计提减值后@#，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%@%@%，有业内人士分析%*@，物企整体盈利水平仍将持续下降#@*%#。那么@%#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#@#*，构建服务价格动态调整机制%#@%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#@%#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务*%**。

　　展望未来%*#，牛晓娟认为*%%*，物业企业为实现业绩增长%*，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@##*%。从行业长远发展看%@#*，做好基础服务的同时*@%*@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*#@*，如何充分发掘物业的自身优势#@#，进一步激活多元赛道潜力##，是行业面临的重要课题@%#%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@@#*%。

　　牛晓娟进一步指出%@，物业服务企业要顺势而为*@%%，积极拥抱科技#%@%，将新技术不断应用于管理和服务#%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%%%#@，不断打破服务边界@*%，满足不同业态的物业管理需求#%*@，开启“智慧物管”新时代#%。

　　牛晓娟表示##，随着行业发展节奏放缓%#，由高速发展转为高质量发展@@*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求##*。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@*%*，物业服务质量与员工的素质息息相关@#*#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队**，招聘更多专业人才*%%，实现组织结构的优化及员工素质的提升@##*，为企业未来发展积蓄能量@**@#。

　　“总体来看#@%%，物管行业虽然步入低速增长时代%*@@%，但仍充满机遇@#。未来*%@%，物企仍将顺势而为*#，不断开拓创新*#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@@@。”牛晓娟说#%*%@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报