大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:27:41
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%**@，在新一轮政策潮中%@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#@%#，几乎成为各地的“标配”@##@@。
据不完全统计*##%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@%*%，其他城市也在积极探索实施#%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#@*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@@%。
5月15日起#@@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**@。记者从花都房地产行业协会获悉*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**@#，并且交了新房定金@#%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@**%，当天反馈比较理想#%@#，“相信后续效果会不错”@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#%@。
4月30日#%@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%。
广东多城“官宣”入局@*@@*。3月1日%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点%#。
4月23日#@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@%**，在一线城市中首个落地“以旧换新”**##。
4月30日%***，中山6个部门联合发布措施%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%#**。同日*%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@%%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##。
5月13日%@@#，佛山发布13条房地产新政##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%**。
可以看出@%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。也有多地虽未“官宣”#@@*，但也正探索实施**@。比如在江门#*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@%*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@%。博富控股总裁助理李秀清介绍**@%#，目前两个项目成交约20套@%，咨询客户过千组@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**##*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%@*，截至目前@*@@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”###@*，并且预计还将有更多城市加入%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#%%#，由房企、中介机构、换房人共同完成@*#@*。换房人认购房企新房并优先锁定%#%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*##。若一定期限内旧房售出*#*@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*%，则房企退还新建商品住房认购金*%%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%%。从全国范围内来看@@#*，目前@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*#。
二是房企收购模式%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#@##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%#@@。比如在珠海@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*@##，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*#*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*，同时换房者选购平台房源库中的新房@@。还有一些地方特色的延伸@###，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%%#，并将其全部用于购买商品房#**@，无需卖房即可换新%#@。
四是政府补贴模式#%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*#@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**%*#。
目前来看@@%*，三方联动是各个城市主推的模式@#，由于是基于市场自发行为*%@*，房企的资金压力�#%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@@。”李秀清介绍##%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@*@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*##*@，换房人无法快速售出二手房@#，交易周期过长@*@%，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##@##，由于新房选择的局限性较大####%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%%@%，惠及面不广@#。
政府或国企收购模式*%，由于信用背书受到欢迎%@%*#。但财政负担较大#%#@#，收购规模有限#*##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%@，面对庞大的二手房挂牌量*@，显得杯水车薪#@。另外还需考虑资金平衡##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*#%，都存在资金平衡、盈亏的考验@%#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##**，避免闲置空置#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%#，有条件可以采取该模式*#%%%。”罗异铿说%#@*，而政府补贴模式@%，目前一般仅在非一线城市实施%@@%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进**@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短#@**，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%。但无论哪种“以旧换新”模式@%，都是一场多方博弈@%%，一些共性问题亟待解决#%@@@。
一方面%*%%，需要多方合力推进#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@#@%#，需要政府、企业、业主多方合力推进@%。”罗异铿提醒#%。因此@#*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@*#%，多种模式相结合@%@，以产生更大效果*%@。
另一方面%#@*@，“以旧换新”既关联着刚需买家@#*@%，也关联换房卖家*%###，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意##。例如在政策层面进行完善和监督**#%*。扩大政策覆盖面**#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%#，换房人选择较少##。在促成交易方面@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%%，政府还应制定规则#@*#，确保各项优惠政策能落地*#，比如契税减免、中介费减免等#***%。同时@@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@@*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外@*%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@。而对于参与的房企、国企等来说%##%，首先要拿出有品质的房源@@，此前有部分地方新房房源品质较低#*@，甚至被认为是售不出的“边角料”*#@。
同时#%，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下@*%，对旧房售出有约定时限*%*@%，但当前销售时间均较长##。“我们在实际操作中发现***，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*#，一直难以成交@#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@，延长到半年左右@@@%。”李秀清说##。另外##，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主##，要能够按约定正常退还#%*%@。
多位专家指出%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*#，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效#*##。（南方日报）
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