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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中%%**%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**，几乎成为各地的“标配”**@@。
据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%*%，大湾区也已有6城“官宣”入局#%##%，其他城市也在积极探索实施*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�###@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%#*。
5月15日起@#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##%。记者从花都房地产行业协会获悉%%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%#%，并且交了新房定金***。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*#*，当天反馈比较理想**#%，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*@*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%@@*。
4月30日%#*#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@##。
广东多城“官宣”入局@@。3月1日#%@**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*#*，以惠城区为试点%#@%。
4月23日%@*%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@。
4月30日%*@@@，中山6个部门联合发布措施#*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*。同日@%@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**@。
5月13日%%@，佛山发布13条房地产新政*@#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%%#。
可以看出##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**#%*。也有多地虽未“官宣”*#@，但也正探索实施##%%。比如在江门@%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@%#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*@*。博富控股总裁助理李秀清介绍@#%#*，目前两个项目成交约20套#*%，咨询客户过千组@@%%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**#，截至目前@*@**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入#%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@**#，由房企、中介机构、换房人共同完成#**%。换房人认购房企新房并优先锁定#*@%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##。若一定期限内旧房售出#@@*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#%#，则房企退还新建商品住房认购金@@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@**。从全国范围内来看%%#@，目前%#@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%@。
二是房企收购模式@#@%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海@#*%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@*#，直接收购存量二手房以促成新房交易*%。
三是政府收购模式#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@#@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#，由郑州城市发展集团为主体*@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#，同时换房者选购平台房源库中的新房#@*##。还有一些地方特色的延伸*%**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%，并将其全部用于购买商品房%*@%#，无需卖房即可换新@@**#。
四是政府补贴模式*@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴***。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%%@%。
目前来看@%，三方联动是各个城市主推的模式%%*，由于是基于市场自发行为#@，房企的资金压力蠤@*##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%@#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%*@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%%。”李秀清介绍@#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*，换房人无法快速售出二手房#**，交易周期过长@##*#，不一定能促成“以旧换新”#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#@@，由于新房选择的局限性较大@%*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*##，惠及面不广%#。
政府或国企收购模式@%%**，由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大@#@，收购规模有限#*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@%%#，面对庞大的二手房挂牌量***，显得杯水车薪#@#*。另外还需考虑资金平衡@*%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@，都存在资金平衡、盈亏的考验@#%@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##，避免闲置空置%@@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*，有条件可以采取该模式@#@#。”罗异铿说#%**%，而政府补贴模式*%，目前一般仅在非一线城市实施%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%#*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@@*#，住房“以旧换新”处于起步阶段#*，实施时间较短@%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%#*@。但无论哪种“以旧换新”模式@%，都是一场多方博弈#%*#，一些共性问题亟待解决%%。
一方面%%*，需要多方合力推进*#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%#，单靠政府或市场的力量都十分有限#*，需要政府、企业、业主多方合力推进%*@#@。”罗异铿提醒@#。因此**@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%，多种模式相结合*###，以产生更大效果@*%#*。
另一方面@%@%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@%%*，也关联换房卖家**%#，是一场“双向奔赴”@@%，需要考虑更多细节和诚意#*。例如在政策层面进行完善和监督@@#。扩大政策覆盖面#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@，换房人选择较少%@%%*。在促成交易方面*%@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##*%#，政府还应制定规则@#%*，确保各项优惠政策能落地%%*，比如契税减免、中介费减免等@@*%%。同时%*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外%%#**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%。而对于参与的房企、国企等来说@##*@，首先要拿出有品质的房源*%*%%，此前有部分地方新房房源品质较低%*%*@，甚至被认为是售不出的“边角料”*@#*%。
同时@%@，需要适当延长置换时间%*@%。“以旧换新”规则下@@*@，对旧房售出有约定时限@*%*，但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现*@*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*，一直难以成交#@%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@#，延长到半年左右#@*。”李秀清说%**#。另外@@@，也要确保参与的楼盘能正常交付*%%%@，并且对认购的定金要加强监管%%，对于未能完成“以旧换新”的业主%*#，要能够按约定正常退还#@#*。
多位专家指出@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*@*%，要更精细化、接地气%@*，尽可能满足各方诉求@%#%#，才能落地见效@%*。（南方日报）