大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:09:54
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#*@*，在新一轮政策潮中*%@**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%%%*，几乎成为各地的“标配”**%@。
据不完全统计*@#@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%%，大湾区也已有6城“官宣”入局@##@，其他城市也在积极探索实施%###。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@@#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@@。
5月15日起*%%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#@*。记者从花都房地产行业协会获悉%*@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**%#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@@*@，并且交了新房定金%#@%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*，当天反馈比较理想%@，“相信后续效果会不错”@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%%。
4月30日@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@@%。
广东多城“官宣”入局@%%。3月1日@#%#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#，以惠城区为试点#%###。
4月23日@%#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%@*@。
4月30日@%，中山6个部门联合发布措施**@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%@%%。同日#%%%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#%**。
5月13日%**##，佛山发布13条房地产新政#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*%@*。
可以看出#%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@。也有多地虽未“官宣”#@#，但也正探索实施##@@。比如在江门*@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%##*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%@。博富控股总裁助理李秀清介绍*###，目前两个项目成交约20套#%%@@，咨询客户过千组##%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**，截至目前#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%@#*，并且预计还将有更多城市加入*#*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@@*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%%#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#*#*，由房企、中介机构、换房人共同完成@*。换房人认购房企新房并优先锁定%@#*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%@。若一定期限内旧房售出@@@**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%*%，则房企退还新建商品住房认购金##%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*。从全国范围内来看@%%，目前**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*#@。
二是房企收购模式@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*@@。比如在珠海#*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**，直接收购存量二手房以促成新房交易@%#@。
三是政府收购模式%#%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*%##。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%@，由郑州城市发展集团为主体*%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#*%，同时换房者选购平台房源库中的新房#@@*。还有一些地方特色的延伸#*%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*@@*，并将其全部用于购买商品房@##，无需卖房即可换新%*#。
四是政府补贴模式%@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@##*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@#。
目前来看@%%@，三方联动是各个城市主推的模式@%#@，由于是基于市场自发行为#*，房企的资金压力�#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%*。”李秀清介绍*%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%**@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#%*@，换房人无法快速售出二手房#*#，交易周期过长%#*，不一定能促成“以旧换新”#%@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@，由于新房选择的局限性较大@%%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#，惠及面不广*#@@。
政府或国企收购模式%*，由于信用背书受到欢迎%*%。但财政负担较大#@%，收购规模有限#%#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%@*，面对庞大的二手房挂牌量%*，显得杯水车薪#%@。另外还需考虑资金平衡#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**@，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%，避免闲置空置##。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%*%，有条件可以采取该模式#%*#。”罗异铿说%#，而政府补贴模式%*，目前一般仅在非一线城市实施#%%**，大部分城市的补贴力度也相对较小@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%#*，实施时间较短%#@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则**@。但无论哪种“以旧换新”模式***#，都是一场多方博弈@%@#%，一些共性问题亟待解决%%#@。
一方面%#@#%，需要多方合力推进@##@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%，需要政府、企业、业主多方合力推进*@#%。”罗异铿提醒@@@@@。因此*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*，多种模式相结合##%%，以产生更大效果#@*@#。
另一方面@@@*，“以旧换新”既关联着刚需买家@@%，也关联换房卖家@##%，是一场“双向奔赴”%**#*，需要考虑更多细节和诚意%@#@*。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面@###，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*，换房人选择较少**#。在促成交易方面%@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%，政府还应制定规则#%，确保各项优惠政策能落地##*@，比如契税减免、中介费减免等%@#。同时%@**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%%#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%*@。另外**%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@#*#。而对于参与的房企、国企等来说*@#*%，首先要拿出有品质的房源*@@，此前有部分地方新房房源品质较低#%，甚至被认为是售不出的“边角料”**%@%。
同时@%@，需要适当延长置换时间%*#%。“以旧换新”规则下@%%@#，对旧房售出有约定时限%*，但当前销售时间均较长%*#@。“我们在实际操作中发现*%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%##，一直难以成交@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右#%%。”李秀清说%#。另外@*@#%，也要确保参与的楼盘能正常交付%*，并且对认购的定金要加强监管#@*#，对于未能完成“以旧换新”的业主#@@*%，要能够按约定正常退还#%#**。
多位专家指出#%#%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气##，尽可能满足各方诉求##%%，才能落地见效@@%*。（南方日报）
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