GGPoker(ggn666.com)
北美诗歌协会：以诗歌倾诉游子情
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#，在新一轮政策潮中*@#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@##@，几乎成为各地的“标配”*##%*。
据不完全统计%#%%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@，大湾区也已有6城“官宣”入局#%#@，其他城市也在积极探索实施%@*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###@。
5月15日起#%**@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**#。记者从花都房地产行业协会获悉*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金@*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@，当天反馈比较理想###%#，“相信后续效果会不错”@##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*###@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@*。
4月30日#@*@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##@%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局*##。3月1日%**@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@@*，以惠城区为试点*@*%。
4月23日*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%。
4月30日##%*，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#@。同日@@#*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@。
5月13日*%，佛山发布13条房地产新政%##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*@@@。
可以看出*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@%#。也有多地虽未“官宣”*%@#*，但也正探索实施@@。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@*%%。博富控股总裁助理李秀清介绍%**#，目前两个项目成交约20套%@%@*，咨询客户过千组*@##*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#*@*，截至目前%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%@*#，并且预计还将有更多城市加入**#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%*%，由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定%#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#%@#。若一定期限内旧房售出%###，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@*#，则房企退还新建商品住房认购金@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@%。从全国范围内来看*%%%%，目前#@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。
二是房企收购模式@#%%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@%*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海@@#**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%##@。
三是政府收购模式*@#*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@%*，同时换房者选购平台房源库中的新房@#%**。还有一些地方特色的延伸#*@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@***，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@%*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##%@，并将其全部用于购买商品房@#%，无需卖房即可换新@@%。
四是政府补贴模式#**%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##。
目前来看*#**，三方联动是各个城市主推的模式###*，由于是基于市场自发行为%%*#，房企的资金压力�#@**#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@##@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*@*。”李秀清介绍@%#%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#*#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##@#，换房人无法快速售出二手房*%，交易周期过长%@**%，不一定能促成“以旧换新”##%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@#*，由于新房选择的局限性较大***%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*%##，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@，惠及面不广*%%。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎%%%@#。但财政负担较大@#，收购规模有限#@#@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量%#@，显得杯水车薪%%*@。另外还需考虑资金平衡@#@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@*，都存在资金平衡、盈亏的考验%*#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@，避免闲置空置@*@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#%*，有条件可以采取该模式##%#。”罗异铿说*#@@%，而政府补贴模式@*，目前一般仅在非一线城市实施%#*@，大部分城市的补贴力度也相对较小@#*%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**，住房“以旧换新”处于起步阶段#@@%#，实施时间较短@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@##*。但无论哪种“以旧换新”模式#*@，都是一场多方博弈##，一些共性问题亟待解决%#*#@。
一方面%%*#，需要多方合力推进*%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@#%%，单靠政府或市场的力量都十分有限#@，需要政府、企业、业主多方合力推进@#。”罗异铿提醒@*@。因此@@@*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#@，多种模式相结合*%，以产生更大效果%%。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%**%，也关联换房卖家%*%，是一场“双向奔赴”@%，需要考虑更多细节和诚意#*。例如在政策层面进行完善和监督@#@%#。扩大政策覆盖面##@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#@%#，换房人选择较少#**。在促成交易方面%%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*@@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**%，政府还应制定规则*@**#，确保各项优惠政策能落地@#@%，比如契税减免、中介费减免等%*##。同时@%@%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%@。另外#%@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@*。而对于参与的房企、国企等来说%#，首先要拿出有品质的房源@#，此前有部分地方新房房源品质较低@*#@@，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@。
同时*@*#，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下@@，对旧房售出有约定时限%@*@，但当前销售时间均较长#*@。“我们在实际操作中发现#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%%*，一直难以成交#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#，延长到半年左右%%*。”李秀清说#%@*。另外@#%*%，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管@%##@，对于未能完成“以旧换新”的业主%%%%，要能够按约定正常退还*%#。
多位专家指出%#@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##@*#，要更精细化、接地气@*，尽可能满足各方诉求#**，才能落地见效*%@*。（南方日报）