大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:17:32
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中新网国家统计局：1—4月份全国房地产开发投资30928亿元
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%@#%，在新一轮政策潮中*#%**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%@@，几乎成为各地的“标配”*%*。
据不完全统计%###，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@*%%，大湾区也已有6城“官宣”入局*#，其他城市也在积极探索实施@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策###**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%#@。
5月15日起%@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%。记者从花都房地产行业协会获悉*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%@@，并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*##*，当天反馈比较理想%#%，“相信后续效果会不错”%**#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@#%#。
4月30日%%@%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@##@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%%。
广东多城“官宣”入局%@#。3月1日*#**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*#，以惠城区为试点%@%。
4月23日@#*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@%#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@%%。
4月30日*#@#，中山6个部门联合发布措施#@#%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%。同日#%*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#@@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%**。
5月13日#%*%@，佛山发布13条房地产新政%%*%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。
可以看出###*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*%@。也有多地虽未“官宣”##*@#，但也正探索实施@%#。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%@。博富控股总裁助理李秀清介绍%%#，目前两个项目成交约20套%#%%，咨询客户过千组*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%@*，截至目前*@%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##，并且预计还将有更多城市加入%**@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*%##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#@*，由房企、中介机构、换房人共同完成*#。换房人认购房企新房并优先锁定%%*@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%%%@。若一定期限内旧房售出##%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*，则房企退还新建商品住房认购金#*%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#@#。从全国范围内来看#*，目前%%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%%%。
二是房企收购模式@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*#%，直接收购存量二手房以促成新房交易%%%。
三是政府收购模式##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@%#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*，由郑州城市发展集团为主体*#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%@#，同时换房者选购平台房源库中的新房*@。还有一些地方特色的延伸@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%@，并将其全部用于购买商品房@@%%，无需卖房即可换新@#@@*。
四是政府补贴模式*@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@#。
目前来看%@@，三方联动是各个城市主推的模式@%@@，由于是基于市场自发行为@%@%#，房企的资金压力�%%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*。”李秀清介绍*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#%*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@%%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@%，换房人无法快速售出二手房%***，交易周期过长%%%@%，不一定能促成“以旧换新”%*#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**@%@，由于新房选择的局限性较大%@@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@%，惠及面不广#@#。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎%@%%。但财政负担较大###@@，收购规模有限%%**%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##，面对庞大的二手房挂牌量*##，显得杯水车薪#@%。另外还需考虑资金平衡#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#*，都存在资金平衡、盈亏的考验%#%%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%，避免闲置空置#*%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%%，有条件可以采取该模式##*%。”罗异铿说%##，而政府补贴模式%##@*，目前一般仅在非一线城市实施%#，大部分城市的补贴力度也相对较小@%%#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%#*，住房“以旧换新”处于起步阶段@*，实施时间较短#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%#%。但无论哪种“以旧换新”模式*@%*，都是一场多方博弈**@，一些共性问题亟待解决%%。
一方面#@%@，需要多方合力推进@*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#@，单靠政府或市场的力量都十分有限@%@%，需要政府、企业、业主多方合力推进*@@*。”罗异铿提醒@%。因此###%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@，多种模式相结合*@，以产生更大效果@#。
另一方面%%@@@，“以旧换新”既关联着刚需买家*%*#%，也关联换房卖家%*%%，是一场“双向奔赴”*%%@，需要考虑更多细节和诚意*%#。例如在政策层面进行完善和监督#@#@#。扩大政策覆盖面*@%#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%，换房人选择较少*%。在促成交易方面%*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##，政府还应制定规则%%##，确保各项优惠政策能落地*@，比如契税减免、中介费减免等%#*@。同时@@%@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@。另外*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@*。而对于参与的房企、国企等来说###%，首先要拿出有品质的房源#**%，此前有部分地方新房房源品质较低*%##，甚至被认为是售不出的“边角料”@#。
同时#%@，需要适当延长置换时间*%%@。“以旧换新”规则下%*，对旧房售出有约定时限***@，但当前销售时间均较长%%@%。“我们在实际操作中发现%#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@*@，一直难以成交#%%#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#**%，延长到半年左右**@。”李秀清说%@%@。另外%*，也要确保参与的楼盘能正常交付#@%%#，并且对认购的定金要加强监管@%@#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@，要能够按约定正常退还#@%##。
多位专家指出#@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@*，要更精细化、接地气*%%%#，尽可能满足各方诉求%%%，才能落地见效%###。（南方日报）
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