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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**，在新一轮政策潮中#%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#%@，几乎成为各地的“标配”*#*#*。
据不完全统计#*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%%%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%*%#，其他城市也在积极探索实施#*#*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*%。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*#。记者从花都房地产行业协会获悉#%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@，并且交了新房定金%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@，当天反馈比较理想@#，“相信后续效果会不错”#**。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@**。
4月30日%*@%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”###%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#@**。
广东多城“官宣”入局%#@#*。3月1日%@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@@*%，以惠城区为试点%#。
4月23日%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*@#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@。
4月30日@##%%，中山6个部门联合发布措施#@#**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日%%*%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@*##。
5月13日*%@%，佛山发布13条房地产新政*%@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@##。
可以看出**@*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*##。也有多地虽未“官宣”%%#%，但也正探索实施%@#%。比如在江门%###，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%。博富控股总裁助理李秀清介绍##%#*，目前两个项目成交约20套#%%，咨询客户过千组@#@%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%*#@，截至目前%##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##@*，并且预计还将有更多城市加入*@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@*，由房企、中介机构、换房人共同完成%@@#。换房人认购房企新房并优先锁定@%@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*@。若一定期限内旧房售出@#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#%@，则房企退还新建商品住房认购金%@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##。从全国范围内来看%*#%%，目前*%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@。
二是房企收购模式%%%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@*。比如在珠海#%*@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%@，直接收购存量二手房以促成新房交易#@@。
三是政府收购模式*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*###%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%@*，由郑州城市发展集团为主体##%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##%*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@，并将其全部用于购买商品房%#，无需卖房即可换新##*。
四是政府补贴模式*%@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@@##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%@#。
目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式@*@#%，由于是基于市场自发行为###@%，房企的资金压力�%#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*%#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**@#@。”李秀清介绍%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#*%@，换房人无法快速售出二手房%%@，交易周期过长#*@，不一定能促成“以旧换新”%%##@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*，由于新房选择的局限性较大@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@*，惠及面不广@##*。
政府或国企收购模式%@#，由于信用背书受到欢迎@#%。但财政负担较大@*，收购规模有限%#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##%#，面对庞大的二手房挂牌量*@#*%，显得杯水车薪@**。另外还需考虑资金平衡@#%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@##，都存在资金平衡、盈亏的考验*@@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#%#*，避免闲置空置*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*@#%，有条件可以采取该模式*@%。”罗异铿说#@，而政府补贴模式@#**，目前一般仅在非一线城市实施*#%%，大部分城市的补贴力度也相对较小**@#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#，住房“以旧换新”处于起步阶段@#，实施时间较短@@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@##@。但无论哪种“以旧换新”模式@@%@，都是一场多方博弈*%#，一些共性问题亟待解决*%#*@。
一方面%%，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#%，单靠政府或市场的力量都十分有限**@，需要政府、企业、业主多方合力推进@*%。”罗异铿提醒@@*。因此%%*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@，多种模式相结合@@，以产生更大效果@@@%@。
另一方面*%，“以旧换新”既关联着刚需买家%@#，也关联换房卖家@%%，是一场“双向奔赴”*@*@，需要考虑更多细节和诚意*%@。例如在政策层面进行完善和监督#@@。扩大政策覆盖面@##*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*%，换房人选择较少*%@@。在促成交易方面@*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#%%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则%*，确保各项优惠政策能落地%@，比如契税减免、中介费减免等*%。同时###，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%#@%。另外%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说@#%*，首先要拿出有品质的房源#%%，此前有部分地方新房房源品质较低%@#，甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时@%%，需要适当延长置换时间*@@##。“以旧换新”规则下%*，对旧房售出有约定时限@@*%*，但当前销售时间均较长@@%。“我们在实际操作中发现%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#*#@，一直难以成交*@%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#%##，延长到半年左右#@。”李秀清说#*%。另外#@#，也要确保参与的楼盘能正常交付%**#，并且对认购的定金要加强监管%%@%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%#@#，要能够按约定正常退还**@。
多位专家指出***，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*%%*，要更精细化、接地气#%，尽可能满足各方诉求#*，才能落地见效#%%*。（南方日报）